Закон о долевом строительстве будет изменен

  • Закон о долевом строительстве будет измененЧтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.
  • Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.
  • Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.
  • Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
    • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
  • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
  • Статья 5. Цена договора
  • Статья 6.

    Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

  • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
  • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
  • Статья 9. Расторжение договора
  • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
  • Статья 11.

    Уступка прав требований по договору

  • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
    • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
  • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
  • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
  • Статья 15.

    Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества

  • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  • Статья 17.

    Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве

  • Статья 18.

    Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

  • Статья 19. Проектная декларация
  • Статья 20. Информация о застройщике
  • Статья 21. Информация о проекте строительства
  • Статья 22. Утратила силу
  • Статья 23.

    Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

  • Статья 24. Утратила силу
  • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
  • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона

Требования к застройщику по ФЗ-214

В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

  • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
  • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
  • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
  • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.

Требование к договору по ФЗ 214

Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

  • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
  • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
  • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
  • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.

Требования к дольщику

Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

  • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
  • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
  • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.

Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

Александр Марущенко Старший юрист

Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств.

Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора.

Знайте об этом.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Вступили в силу изменения в федеральном законодательстве для усиления защиты прав дольщиков

Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ внесены многочисленные изменения в законодательство для усиления защиты прав участников долевого строительства.

В частности, изменения внесены в федеральные законы: № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и другие. Об этом рассказала Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Так в соответствии с нововведениями, застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства, обязаны раскрывать проектную документацию, включая все внесенные в нее изменения. Начиная с 13.07.

2020, вносить изменения в проектную декларацию необходимо с использованием ЕИСЖС ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

«Таким образом, установлен единый срок для внесения любых изменений в проектную декларацию», – пояснила Председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Наряду с ранее действовавшими требованиями, в проектной декларации застройщик обязан отразить информацию о предельных параметрах разрешенного строительства, о генподрядчике, срок передачи объекта участникам долевого строительства, СНИЛС и ИНН физлиц, входящих в группу с застройщиком. Также к информации о целевом кредите добавляется срок исполнения обязательства заемщика в полном размере по целевому кредиту.

«Документ также устанавливает основания исключения объектов строительства из реестра проблемных. Объект будет исключен либо после ввода в эксплуатацию, либо в случае выплаты компенсации по данному объекту», – рассказала Анастасия Пятова.

Обновленным 214-ФЗ предусматриваются улучшающие положения для застройщиков. Застройщику разрешается проведение операций по предоставлению целевых займов другому застройщику, по отношению к которому он является основным обществом. Также установлено право застройщика на подачу без доверенности в Росреестр заявления о регистрации права собственности участника долевого строительства.

Изменения также позволяют перечислять денежные средства застройщику со счета эскроу после предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации. Это исключает обязанность предоставлять сведения о регистрации права собственности одного объекта долевого строительства.

Законом также установлено, что, если новым приобретателем в деле о банкротстве застройщика является Федеральный фонд или Фонд субъекта Арбитражный суд сразу вместе удовлетворением заявления о намерении Фонда приобрести объект, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика, что позволит ускорить процесс передачи проблемных объектов для завершения их строительства.

Кроме того, усилена роль правоохранительных органов. Теперь органы прокуратуры имеют доступ к информации, необходимой им для осуществления прокурорского надзора.

Изменения также внесены и в федеральный закон № 38-ФЗ «О рекламе». Теперь реклама застройщиков о реализуемом проекте должна содержать адрес сайта ЕИСЖС. Ранее застройщик мог давать ссылку на сайт застройщика.

Также установлено, что заявитель не будет представлять разрешение на строительство для государственной регистрации ДДУ.

Орган регистрации прав получает разрешение на строительство путем информационного взаимодействия.

Изменения вступили в силу с 13 июля 2020 года. Более подробно с внесенными изменениями можно ознакомиться на сайте Комитета https://www.mos.ru/invest/documents/normativnye-dokumenty/view/241390220/.

Обзор поправок с 1 июля

Вот самое важное.

Большинство поправок в законе о долевом строительстве касаются только тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года. Если дом начали строить полгода или месяц назад, деньги у дольщиков принимают как и раньше.

Даже если первую квартиру продали только сейчас, все равно действует закон в прежней редакции.

Застройщик может утверждать, что он выполняет все требования по новому закону. Якобы если ему разрешили строить и продавать квартиры, то все по правилам. Но новые требования он пока соблюдать не обязан.

Поэтому он вполне может некоторым из них не соответствовать. Тогда и гарантий у дольщиков будет меньше.

Проверяйте дату разрешения на строительство, но не дату вашего договора, не дату сдачи дома и не дату продажи первой квартиры.

К застройщикам и до этого были довольно строгие требования. Не каждая компания могла законно получать от людей деньги за квартиры, которых еще нет.

Например, нельзя было продавать квартиры, пока не было опубликованной проектной декларации и оформленного земельного участка. А тратить деньги можно было только по одному разрешению.

Вот что добавили.

Несколько разрешений на строительство. Деньги дольщиков можно привлекать в рамках нескольких разрешений на строительство, но не по разным проектам, а при комплексном освоении территории.

А вот договор о комплексном освоении или развитии может быть только один.

Это значит, что застройщик может строить жилой комплекс из нескольких домов, но не может строить несколько жилых комплексов, распределяя деньги дольщиков между ними.

Если застройщик будет получать деньги дольщиков по нескольким разрешениям, то в банке под каждое разрешение должен быть открыт отдельный счет. За операциями по этим счетам будет следить компенсационный фонд и госорганы в регионах.

Законодательно усложнили махинации со счетами. Если застройщик решит открыть счет в другом банке, вместе с ним счета в этом новом банке откроют технический заказчик и генподрядчик. И все деньги по проекту они переведут в новый банк — по закону он один для всех. А информация о новом счете сразу поступит в единую систему под контролем государства.

Теперь платят за квартиру только через банк. Раньше способ оплаты в законе не оговаривался: просто надо было как-то заплатить, сразу или в рассрочку. Теперь написано — в безналичном порядке. Если застройщик просит деньги наличными, здесь что-то не так.

Счета эскроу — это такие специальные счета в банке, где лежат деньги дольщиков. То есть покупатели квартир в новостройке перечисляют деньги не на обычный расчетный счет застройщика, а на свой счет эскроу. С этого счета застройщик не может просто так тратить деньги. Счета эскроу открывают на имя дольщиков, и застройщик не имеет к ним доступа, пока не сдаст квартиры.

Упрощенно схема работы такая:

  1. Банк открывает дольщику счет эскроу.
  2. Дольщик регистрирует договор долевого участия и вносит на этот счет стоимость квартиры.
  3. Деньги дольщика лежат на этом счете, пока застройщик не сдаст дом.
  4. Проценты на эти суммы застройщику и дольщику не начисляются, заработать на этом он не может. Но и комиссию банку за обслуживание платить не надо.
  5. Когда дом сдан в эксплуатацию, застройщик относит в банк документы по квартире и банк отдает ему ее стоимость. Или переводит стоимость квартиры на погашение кредита, который выдали этому застройщику на оплату материалов и работ.
  6. Если договор долевого участия расторгнут до сдачи квартиры, деньги со счета эскроу вернут дольщику или в банк, который выдал ему ипотеку.

Да, эти деньги застрахованы на весь срок строительства, пока квартиру не сдадут. Общие условия такие же, как по вкладам, но сумма возмещения больше.

Если у банка отзовут лицензию, то все деньги со счета эскроу в банке без лицензии переведут на счет эскроу в другом банке. Компенсируют 100% стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Если в банке было несколько счетов эскроу, сумма возмещения все равно составит максимум 10 млн.

В сумму возмещения по счету эскроу не входит обычный вклад. Например, если кроме денег на квартиру дольщик положил в тот же банк еще и миллион рублей себе на карту, то по карте ему выплатят до 1,4 млн рублей отдельно, а по счету эскроу — до 10 млн рублей отдельно.

Когда вы покупаете квартиру в еще не построенном доме, то фактически платите не за недвижимость, а за право требовать ее, например, через год. В доме может быть построен только первый этаж, а квартиры застройщик продает уже на седьмом. И за эти квартиры он получает деньги — пока на расчетные счета, через год — на счета эскроу.

Эти деньги и сейчас, и до поправок застройщики не могут тратить как захотят. Нельзя получить от дольщиков сто миллионов рублей, снять их наличными или перевести организаторам корпоративов или за машину директору. По крайней мере, так по закону, но с обтекаемыми формулировками всегда можно найти способ вывести деньги. Скоро делать это будет сложнее.

Раньше в законе было написано просто: нельзя тратить деньги на какие-то посторонние цели, не связанные со строительством и продажей квартир. С 1 июля действует конкретный перечень, куда застройщик точно не имеет права направить деньги дольщиков.

Вот что нельзя делать с деньгами на строительство квартир:

  1. Платить по чьим-то долгам.
  2. Погашать свои долги, которые не связаны со строительством дома.
  3. Давать эти деньги в долг.
  4. Покупать ценные бумаги.
  5. Выкупать доли в каких-то компаниях.

Раньше любая из этих операций формально могла прикрывать вывод денег. Теперь банк просто не проведет платеж, если это заем для какой-то компании. Вывести деньги под прикрытием благородного порыва будет не так просто.

Застройщик не может быть какой-то фирмой, о которой известны только сведения из ЕГРЮЛ. Он должен рассказывать клиентам и государству больше, чем компании из других сфер.

Но и это требование удавалось обходить. Например, создавали компанию, назначали там учредителей и руководство, а фактически бизнесом управлял кто-то другой. Но о нем в реестрах и базах ничего не было. Когда компания банкротилась или пропадала, внезапно выяснялось, что директор был номинальным, решений не принимал и ни на что повлиять не мог. И взять с него нечего.

С 1 июля застройщики обязаны рассказывать, кто на самом деле влияет на их решения. На юридическом языке таких людей называют бенефициарными владельцами.

Причем раньше государство хотело знать, кто контролирует 25% капитала застройщика, а теперь нужны данные о каждом человеке, кто контролирует хотя бы 5%, даже через третьих лиц.

Об этом сразу сообщат во все ведомства, органы и реестры, которые отвечают за долевое строительство и сделки с квартирами.

Раньше застройщики были обязаны публиковать информацию о себе на своих сайтах. Теперь — еще и в единой информационной системе, которую контролируют Минстрой, Росреестр и Центробанк. Там у застройщиков есть личные кабинеты. Запомните сайт — наш.дом.рф.

На своих сайтах застройщики могли делать что угодно. Опубликовали, удалили, заменили и рассказали, как все красиво и вовремя строится. Проверить их всех было невозможно.

Теперь контролировать и анализировать, что они там публикуют о себе и своих стройках, будет проще. Ведомства будут вести свою аналитику, а дольщики смогут сравнивать информацию о застройщиках в одном месте под контролем государства, а не по разным сайтам.

Например, фотографии о ходе работ на площадке застройщики будут публиковать каждый месяц и на едином сайте. А данные о финансовом положении — ежеквартально. База будет общей, и госорганы смогут быстро узнать, если что-то пошло не так. Возможно, какой-то ушлый застройщик не успеет внезапно разориться: тревогу забьют раньше, чем он исчезнет с деньгами дольщиков и оставит их без квартир.

Директор и главбух компании, которая строит многоквартирные дома, не может быть каким угодно человеком. Например, судимым за экономические преступления путь на эти должности закрыт.

А еще эти должности нельзя занимать, если директора или главбуха когда-то привлекли к ответственности за убытки какой-то другой компании.

Например, суд установил, что нечестный директор или хитрый главбух довел фирму до банкротства, а теперь должен погашать за нее долги.

Даже если такой директор погашал эти долги, то раньше возглавить компанию-застройщика он не мог еще три года. Так же и с главбухом. Теперь этот срок увеличили до пяти лет.

Это точно хорошо для гарантий дольщикам. Совсем исключить риски не получится, но они снизятся.

Если застройщик платит отчисления в компенсационный фонд, дольщик точно получит квартиру или деньги, даже если застройщик обанкротится или пропадет. Если использовать счета эскроу, меньше застройщиков будут затягивать сдачу дома.

Но за все это придется заплатить. Скорее всего, оплатят это сами дольщики. Чем меньше конкуренция и сложнее доступ к деньгам, тем выше цены на квартиры. Но насколько они повысятся и повысятся ли вообще, пока никто не знает. Неизвестно, что лучше — переплатить за квартиру 100 тысяч рублей или остаться вообще без денег и жилья.

Как на самом деле будут работать эти поправки, станет понятно через несколько месяцев или даже лет. Пока застройщики строят дома по старым разрешениям и все требования закона соблюдать еще не обязаны. Взносы в компенсационный фонд тоже делают не по всем проектам. Так что дольщики все еще рискуют, а застройщики все еще банкротятся, обманывают и затягивают сроки.

Если боитесь покупать квартиру в новостройке, поищите готовую. Но и здесь будьте внимательны и задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Президент РФ подписал очередные поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве

Владимир Путин подписал Федеральный закон Федеральный закон от 27.06.2019  № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон принят Государственной Думой 19 июня 2019 года и одобрен Советом Федерации 26 июня 2019 года.

Федеральным законом предусматривается ряд дополнительных изменений, направленных на предоставление участникам долевого строительства дополнительных гарантий защиты их прав.

В частности, Федеральным законом предусматриваются особенности:

  • деятельности уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
  • прекращения права залога в случае раздела земельного участка, на котором строится многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства;
  • использования счета эскроу для обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства;
  • взаимодействия субъектов информации с использованием единой информационной системы жилищного строительства;
  • ценообразования и сметного нормирования при размещении объектов регионального значения города Москвы;
  • участия в деле о банкротстве застройщика органов государственной власти города Москвы и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
  • урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства в случае банкротства застройщика;
  • проведения экспертизы проектной документации.

Федеральным законом также устанавливаются:

  • ограничения использования средств унитарной некоммерческой организации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства»;
  • функции унитарной некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации в целях завершения строительства объектов недвижимости, для которого привлекались денежные средства участников долевого строительства;
  • порядок создания и функционирования государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Российской Федерации;
  • порядок осуществления уполномоченным банком в сфере жилищного строительства банковского сопровождения сделок, совершаемых за счёт денежных средств, предоставленных из компенсационного фонда публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», или имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-­правовых образований;
  • порядок и условия выдачи публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» поручительства по заключённому застройщиком с уполномоченным банком кредитному договору, предусматривающему предоставление целевого кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с привлечением средств участников долевого строительства.
  • Кроме того, органы государственной власти Российской Федерации наделяются полномочиями по установлению правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, а также состава сведений, документов и материалов, подлежащих включению в информационную модель.
  • Федеральным законом в законодательство Российской Федерации вносятся иные изменения, направленные на совершенствование механизмов защиты прав участников долевого строительства.
  • По информации Минстроя России

Краткий обзор поправок в законодательство о недвижимости, вступивших в силу в 2020 г

Источник: IRN

2020 году законодательство о недвижимости, как обычно, пополнилось новыми нормами. На содержание некоторых новелл оказала влияние пандемия коронавируса. Как изменился закон о регистрации недвижимости, многострадальный 214-ФЗ и что нового появилось в сфере налогового законодательства, рассказывает адвокат Олег Сухов.

Поправки в закон о регистрации недвижимости

С 1.01.2020 года вступили в силу поправки, внесенные законом № 299-ФЗ. Они гарантировали выплату компенсации добросовестному приобретателю за утрату жилища.

В итоге каждый получил право потребовать от государства компенсацию, если суд решил возместить убытки за утрату жилья, но приставы не взыскали с причинителя вреда деньги (или взыскали частично) в течение 6 месяцев с момента возбуждения исполнительного производства.

С 2020 года расширился перечень субъектов, имеющих право подавать заявление о внесении сведений в ЕГРН в связи с прекращением права собственности или существования зданий и сооружений.

Эту возможность получили владельцы участков, на территории которых числятся объекты, прекратившие существование и принадлежавшие ликвидированным юрлицам или умершим гражданам, когда эти постройки не перешли по наследству третьим лицам.

Появились в законе и новые основания для приостановления регистрации прав и кадастрового учета.

Так, Росреестр приостановит процедуру, если площадь возведенного или реконструированного объекта более чем на 5% отличается от площади, зафиксированной в исполнительной документации или количество этажей и машино-мест, заявленное в разрешении на ввод в эксплуатацию, не соответствует числу этажей и машино-мест, внесенных в техплан, и так далее.

Для того чтобы оптимизировать внесение сведений в ЕГРН, законодатель ограничил и глубину правовой экспертизы документации на новые многоквартирные дома (МКД) со стороны Росреестра. Теперь УФРС не проверяет законность выдачи уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и акты приемочной комиссии.

Изменения в законодательстве о долевом строительстве

Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ также претерпел изменения в 2020 году. С этого года он предусматривает (при определенных условиях) «автоматическое» прекращение залога участка под МКД со дня постановки здания на кадастровый учет (ч. 8.1 ст. 13).

Раньше залог прекращался с момента передачи дольщикам всех объектов. Упростил законодатель и регистрацию жилья после передачи помещения дольщику.

В частности, девелопер получил возможность без доверенности от участника строительства направлять заявления в Росреестр о регистрации права собственности дольщика на помещение.

В чем смысл поправок в 214-фз?

viknik/Depositphotos

Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 года. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права привлекать средства покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для рынка недвижимости станут пять новых норм.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Как выбрать новостройку и застройщика?

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России – это средства покупателей, которые подписали с застройщиками договоры долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 года девелоперские компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую.

Средства покупателей уйдут на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка.

Пока застройщик не введет дом в эксплуатацию и как минимум один покупатель не оформит квартиру в собственность, банк не переведет деньги застройщику.

Предполагается, что, пока средства, полученные от дольщиков, лежат на эскроу-счетах, компании будут строить на целевые банковские кредиты. Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса. Это называется проектное финансирование.

«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв.Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство.

Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока неизвестны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах.

Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка.

Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых игроков».

Уже с 1 июля 2018 года у застройщиков появился выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве.

А если застройщики будут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 года), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года, применяются новые требования 214-ФЗ.

Как открыть эскроу-счет для ипотеки на новостройку?

Обязательно ли страхование при ипотеке?

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие «специализированный застройщик». К таким застройщикам государство предъявляет два требования.

Во-первых, у компании должен быть опыт строительства многоквартирных домов (площадью не менее 10 тыс. кв. метров) больше трех лет.

Как именно компания получила такой опыт, неважно. Специализированным застройщиком может стать и девелопер (то есть технический заказчик строительства), и генеральный подрядчик.

В «Метриум» считают, что это требование помешает выйти на рынок новым девелоперам. Для того чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору придется покупать юридическое лицо с трехлетним опытом работы, а это поднимает расходы на проект.

Второе требование не изменилось. Специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков.

«Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова.

– На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России.

Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Новые требования прямо регулируют финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы больше 10% от общей стоимости строительства за весь его период.

В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.

Расходы застройщика контролирует банк. Тот банк, где у застройщика открыт счет, получает право блокировать любую операцию, если она противоречит закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается превысить лимит в 10%, банк запретит такую операцию.

«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу.

В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости.

Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Как сэкономить, если вы взяли ипотеку?

4. Авансовые платежи – не более 30%

Ограничивается и размер авансовых платежей, который застройщик может направить своим подрядчикам.

Речь идет о предварительной оплате таких работ, как строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Эксперты «Метриум» отмечают, что значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится на период, когда застройщик еще не начал строительство.

Например, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации девелопер оплачивает еще до начала строительства, часто за собственный счет. И деньги дольщиков, которые государство стремится обезопасить, здесь ни при чем.

Тем не менее в новой редакции закона эти работы включаются в общий лимит авансированных платежей.

«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов.

Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях.

К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Государство вводит строгие меры к застройщикам, которые нарушают сроки ввода жилья. Так, власти могут отказать в выдаче заключения о соответствии (ЗОС).

ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только получив эту бумагу, девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей.

Теперь, если сроки сдачи хотя бы одного объекта застройщика нарушены на три месяца и более, стройнадзор не оформит застройщику ЗОС на новый проект.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам.

Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, которая дает покупателю право требовать компенсаций или расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем оно привлекательнее для покупателей.

Кроме того, у разрешения на строительство тоже ограниченный срок действия. Таким образом, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право начинать новые проекты.

«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других, будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

– Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого игрока.

Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах.

Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 года. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам.

Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 года зарегистрировать хотя бы один ДДУ, – комментирует управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

– Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье.

В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».

  • «Метриум»
  • Не пропустите:
  • Какими бывают фасады в новостройках? Объясняем на фото
  • Всё об уровне шума в квартирах в новостройках
  • 7 главных различий между новостройками разных классов
  • Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*