Долевой строительный рынок будет отрегулирован

В целях повышения уровня защиты потребительских прав был принят закон, который фактически лишает граждан возможности принимать долевое участие в строительстве. Соответствующие изменения полноценно заработают в 2021 году.

Нововведения призваны исключить вероятность появления новых долгостроев, инвесторами которых являются частные лица. Впрочем, по мнению целого ряда экспертов, текущие законодательные инициативы могут поспособствовать сокращению объемов строительства.

А граждане не смогут решать свои жилищные вопросы ввиду отсутствия доступной по цене недвижимости.

Проектное финансирование

В рамках реформы рынка недвижимости правительство изначально планировало полностью отменить договора о долевом участии в строительстве.

Подобные изменения должны были вступить в силу с 2021 года, упразднив такой вид деятельности. Но позже, учитывая актуальность вопроса, было принято решение осуществить плавный переход к новой модели — проектному финансированию.

В этом случае гарантом успешного завершения проекта строительства будет выступать банк.

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Компании по-прежнему смогут привлекать средства частных инвесторов, что не запрещено действующим законом. Но оплата договоров будет осуществляться по другой схеме. Средства будут перечисляться не застройщику, а на специальный эскроу-счет.

А банк в свою очередь будет осуществлять проектное финансирование строительства. Застройщик сможет получить деньги только после успешной сдачи объекта в эксплуатацию. В связи с этим вести строительство он будет вынужден за счет собственных ресурсов или кредитования.

Если работы прекратятся или застройщик признает себя банкротом, инвесторы смогут вернуть свои вложения. Но дольщик в свою очередь лишен права досрочно забрать деньги.

По закону это можно сделать только в том случае, если строительная компания нарушит условия договора проектного финансирования.

С одной стороны, такая законодательная норма поможет укрепить рынок, так как на нем останутся только сильные игроки. Мелкие компании не смогут привлекать финансирование и брать кредиты, поэтому будут вынуждены прекратить свою деятельность. С другой стороны, учитывая нововведения уже очевидно будет ли долевое строительство в 2021 году.

Фактически такая схема останется, но она будет существенно видоизменена, что предусмотрено новыми требованиями закона. Ввиду низкой рентабельности компаниям будет невыгодно строить дома за счет средств частных инвесторов. И они перейдут на другую схему ведения бизнеса, которая поможет добиться более внушительного экономического эффекта.

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Действующие договора

Правительство решило не усугублять ситуацию и разработало план поэтапного переход к проектному финансированию. Согласно принятым поправкам к закону о долевом участии в строительстве, в 2021 году завершить проект по старым правилам компания сможет в том случае, если:

  • дольщики внесли не менее 10% вложений, а готовность объекта составляет минимум 30%;
  • готовность объекта недвижимости составляет 15%, но в рамках проекта запланировано комплексное освоение выделенной территории (например, будет возведена школа, детский сад, поликлиника);
  • готовность от 6%, но работы проводит системообразующая, крупная компания (в частности, если она заканчивает строительство проблемного объекта недвижимости другого застройщика с обманутыми дольщиками).

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Чтобы продолжить строительство по схеме долевого участия, компания должна будет получить соответствующее разрешение у контролирующего органа. Достаточно несоответствия хотя бы по одному критерию, и застройщику придется изменить схему работы.

Последствия для рынка

Эксперты предполагают, что для граждан долевое строительство утратит свою актуальность благодаря принятым правительством изменениям, поэтому с 2021 года привлекательность инвестирования в строительство жилья существенно снизиться.

Ранее в роли пайщиков они могли рассчитывать на более выгодную стоимость квадратных метров на начальных этапах строительства. Если компании будут возводить здания за счет собственного финансирования, граждане будут лишены такой возможности.

Они будут вынуждены покупать более дорогие квартиры, не имея другой доступной альтернативы.

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Сокращение объема предложения поспособствует повсеместному росту цен на рынке недвижимости. Такая тенденция будет наблюдаться как в сегменте первичного, так и вторичного жилья. Соответственно, граждане со сравнительно небольшими доходами не смогут приобретать новое жилье. И им придется дольше копить деньги на такую покупку.

Вопрос улучшения жилищных условий по-прежнему является приоритетным для многих российских семей. Поэтому правительство не намерено отказываться от реализации целого ряда социальных программ.

Скорее всего, вместо полноценного долевого строительства гражданам будет предлагаться льготная ипотека с более выгодными ставками. Срок действия такой программы продлен до 1 июля 2021 года.

Но, учитывая большой интерес граждан, правительство и дальше будет выделять финансирование на ее реализацию.

Комментировать (5

Долевое строительство приказало долго жить

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Государство оказалось неспособно отрегулировать закон о долевом строительстве таким образом, чтобы он, с одной стороны, был эффективен в вопросе защиты инвестиций, а с другой позволял инвесторам и застройщикам комфортно работать на этом рынке. Если процессом не получается управлять, его проще запретить. Поэтому чиновники приступили к проработке путей отказа от услуг дольщиков.  

На данный момент идет обсуждение, что на смену долевому строительству придет схема проектного финансирования, следовательно, покупка жилья будет возможна только в готовом доме, а строительство жилых комплексов будет осуществляться за счет банковских кредитов, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. 

Если застройщикам придется отказаться от реализации квартир по привычной схеме и полностью перейти на банковское проектное финансирование, отрасль неминуемо ждут изменения. И вряд ли эти перемены будут положительными, считает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» надеется, что при отмене договоров участия в долевом строительстве застройщики смогут переключиться на другие законные схемы финансирования, такие как жилищно-строительные кооперативы и жилищные сертификаты.

Также может быть сохранена возможность финансирования строительства через счета-эскроу, путем заключения договора и перевода обеспечивающего платежа о намерении купить квартиру в банк. Часть девелоперов, возможно, перейдет на финансирование строительства за свой счет.

Но это незначительная часть рынка, так как большинство, в том числе крупнейшие застройщики, все-таки работают за счет долевых инвестиций граждан.

Без денег дольщиков финансовые модели проектов могут оказаться настолько неинтересными, что станет проще и выгоднее не строить, чем строить при таких рисках, какие генерирует в последние годы государство.

Сегодня получить кредит на строительство могут сравнительно немногие девелоперы, потому что требования банков достаточно жесткие, а сроки рассмотрения заявки – длительные, в среднем от полугода до года.

К тому же проектное финансирование предоставляют всего несколько ведущих банков страны. Процентная ставка составляет в среднем 10-15%, что может оказаться слишком большой цифрой для некоторых участников рынка.

Иными словами, многие некрупные застройщики вынуждены будут покинуть рынок или осуществить слияние с большими устойчивыми компаниями.

Таким образом, по мнению Ивана Фатеева, финансового директора Mirland Development Corporation, на рынке останется всего несколько крупных девелоперов, и в условиях недостаточной конкуренции качество строительства начнет падать, а квадратный метр дорожать.

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Реакция рынка ожидаемо негативная, комментирует генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Во-первых, проектное финансирование пока не в силах предложить более выгодные условия для покупателей, чем долевое строительство – стоимость квадратного метра неминуемо вырастет.

На продажу будут выставляться уже готовые квартиры, то есть никаких скидок на низких стадиях готовности объекта. Во-вторых, это сильный удар по застройщикам. У них всегда было два ключевых канала для получения средств – от дольщиков и кредитное финансирование.

Они могли сами выбирать соотношение привлеченных средств, кроме того, первый инструмент намного дешевле. Можно ожидать не только уменьшения числа девелоперов, но и снижения темпов строительства – особенно это критично для региональных рынков.

В-третьих, с рынка исчезнет часть инвесторов, покупавших квартиры в новостройках еще на стадии котлована. Все это также будет влиять на рост стоимости квартир.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» выделяет еще одну проблему – сегодня банки не готовы полностью кредитовать застройщиков. Как правило, на начальном этапе реализации проекта девелопер должен иметь как минимум 30% собственных средств.

А сумма кредита не может превышать стоимость земельного участка, который оформляется в залог.

Естественно, не все застройщики смогут без труда получить доступ к деньгам банков, так как сегодня кредитные организации предпочитают сотрудничать только с крупными девелоперскими компаниями, демонстрирующими устойчивое развитие и стабильное финансовое положение.  

На взгляд экспертов, для покупателей самым большим разочарованием будет невозможность приобрести жильё в новостройках на этапе строительства и существенно сэкономить при решении квартирного вопроса.

Безусловно, долевое строительство содержит в себе определенный риск, и покупатели сознательно принимают решение.

Тем не менее, всегда присутствует альтернатива – можно выбрать квартиру в готовом доме, сведя все риски к нулю. 

Конечно, рынок давно требовал реформирования и более строго контроля в ряде направлений, например, вопрос с обманутыми дольщиками все время оставался на повестке дня. Но перемены слишком неожиданные – пока проектное финансирование не в силах конкурировать с долевым строительством, в выигрыше остаются только кредитные организации, считает Яна Глазунова.

С ней согласен Василий Шарапов. По его словам, от запрета финансирования строительства новостроек за счет долевых инвестиций граждан, безусловно, выиграют банки, которые смогут получить доходы от дополнительного кредитования застройщиков в рамках проектного финансирования.

Читайте также:  Характеристика тепловизора testo 868

Также это на руку чиновникам разных уровней, которым больше не придется разрешать проблемы долевых инвесторов, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

В плюсе окажутся финансовые и другие рынки, так как инвестиции граждан с рынка долевых инвестиций будут перетекать туда, где юридическое регулирование проще, а рентабельность инвестиций выше, чем здесь.

Вне долевого строительства сделки станут безопаснее для потребителей, однако за минимизацию рисков придется платить, отмечает директор «НДВ-Девелопмент» Андрей Стригалев. В приобретении новостроек больше не будет инвестиционной составляющей, поэтому при выборе доступных вариантов жилья придется переориентироваться на вторичный рынок или предложения с более удаленным месторасположением.

Принятие столь радикальных и жестких реформ в 2018 году маловероятно, но не исключено. С технической точки зрения, закон могут подготовить за месяц и принять за два-три месяца, как показывает практика принятия федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года. Однако в 2018 году будет немало событий (выборы Президента РФ, ЧМ по футболу, выборы мэра Москвы и т.

д.). Поэтому Василий Шарапов не ждет этой реформы в следующем году. Скорее речь идет о 2019 годе или даже позже. Более короткие сроки создадут сильный стресс, который вреден для рынка особенно на фоне, с одной стороны, сокращения объемов жилищного строительства и строительной рецессии, а с другой стороны, на фоне снижения покупательской способности граждан.

 

Наталья Шаталина также считает, что переход к проектному финансированию займет не менее 2-3 лет при самом благоприятном развитии событий.

Дело в том, что важными игроками строительного сектора станут кредитные организации, которым также нужно время, чтобы подготовиться.

Скорее всего, переходный период не будет предполагать радикального отказа от долевого строительства, а проектное финансирование будет развиваться и поддерживаться государством обособленно. 

Переход к данной схеме, на взгляд специалистов компании ГК «Гранель», может занять 5-10 лет. Но для того чтобы это стало возможным, кредитные средства должны быть долгосрочными и соразмерными с инвестициями, которые сейчас используются при долевом строительстве.

К тому же, государству нужно будет продумать механизмы повышения доступности жилья для населения, ведь если Правительство РФ примет решение запретить договоры долевого участия, то стоимость квартир скорее всего увеличится на 40-50%: скажется увеличение себестоимости квадратного метра (дороговизна кредитных средств, содержание домов после сдачи в эксплуатацию, налог на непроданные квартиры). 

По словам Ольги Барабановой, коммерческого директора Sezar Group уход от сделок на стадии котлована принципиально изменит экономику девелопера и себестоимость строительства.

Если сегодня привлекается лишь небольшая доля недостающих кредитных средств на ограниченный срок, то при проектном финансировании весь цикл строительства проекта по сути осуществляется в кредит. В реалиях сегодняшнего дня средняя ставка для бизнеса 12%.

Возможно, тотальный контроль за финансовым состоянием девелопера позволит банкам снизить ставку, приблизив ее к ипотечной, которая по заявлению ЦБ будет стремиться к 5%. Но в любом случае, на итоговой цене квартиры в новостройке переход к проектному финансированию отразится.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что плюс 20% – это минимум, т.е. ценовой буфер между вторичным и первичным рынками будет нивелирован полностью, структура спроса изменится, в профессиональном сообществе также стоит ждать масштабных перемен.

Эксперты надеются, что будет разработан механизм государственного участия, и существенного удорожания удастся избежать.  Государственное субсидирование проектного финансирования может позволить сохранить здоровую конкуренцию на рынке. Так, при ставке 3-4% на рынке могло бы остаться достаточное количество девелоперов. 

Специально для портала «Все новостройки»

214 фз — изменения в 2020 году

Долевой строительный рынок будет отрегулированВ 2020 году вступили в законную силу изменения в Федеральный закон 214 «Об участии в долевом строительстве». Граждане получили больше гарантий получения квартир взамен вложенным денежным средствам. Застройщики столкнулись с целым рядом ограничений и новых механизмов финансового регулирования.Настолько существенно этот закон, в обновленной редакции с изменениями, сможет теперь защитить права дольщиков и сократить обманутое количество граждан этой категории в регионах страны? Давайте попробуем разобраться и проанализировать вместе с адвокатом Ефремовым, какие изменения 214 ФЗ произошли в 2020 году.

Одно из основных нововведений – создание так называемого реестра застройщиков. Постановлением Правительства еще будет дополнительно отрегулирован механизм включения строительных компаний в данный реестр. Но уже сегодня можно сказать, что реестр поможет гражданам определять надежность той или иной строительной компании и не связываться с фирмами-однодневками. Так что поправки в нормативный акт в этой части будут очень полезны для будущих дольщиков.

Следующее важное нововведение касается информации об объектах строительства. С 2020 г. застройщики обязаны размещать всю имеющуюся по строящемуся объекту проектную декларацию в сети интернет.

Организация несет теперь ответственность за своевременность и актуальность размещённой по строящемуся объекту информации.

Дольщик же, с 2020 года, прежде чем заключить договор долевого участия со строительной организацией, должен ознакомиться в интернете с документами по дому, который строится и убедиться в законности строительных работ.

Следующее изменение закона – с 2020 г. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено формирование цены покупаемого объекта недвижимости как производной стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного жилого помещения. Теперь вопросы оплаченной, но недостающей площади передаваемого помещения отпадет, как и судебные споры по данному вопросу.

Кроме того, теперь деньги граждан может привлечь для строительства только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом, а размер такого уставного капитала организации должен быть не менее стоимости всех возводимых объектов этой компании и никак не ниже 150 млн. рублей. Без сомнения, это важное изменение правил российского строительного рынка.

Еще одно изменения 214 ФЗ – появление эскроу-счетов в банках, на которые граждане должны перечислять свои сбережения в надежде получить построенный дом и заветное жилье. Компания сможет снять эти деньги, только если он построит дом и сдаст жилые помещения.

Всё теперь по справедливости и с гарантией! Это существенное дополнение существенно упростит жизнь дольщикам, усложнит работу застройщиков и, скорее всего, скажется на стоимости квартир не лучшим образом. Кстати, с 2020 г.

, оплату по ДДУ дольщик будет производить только после государственной регистрации такого договора.

Так же важно такое изменение 214 ФЗ — с 2020 г. строительная компания несет финансовую ответственность за отказ устранить существенные дефекты в переданной квартире.

При этом неустойку теперь застройщик будет платить не по 214 ФЗ, а в соответствии с Законом о защите прав потребителей. А, стало быть, неустойка в этом случае за каждый день просрочки с 2020 года будет существенно выше той, которая была ранее.

Если Вы столкнулись с недобросовестным застройщиком, который нарушил сроки передачи квартиры или передал её в плохом качестве, всегда можно обратиться к адвокату для взыскания неустойки с застройщика, который имеет опыт взыскания неустойки, штрафа и морального вреда с застройщиков. Адвокат Геннадий Ефремов и его партнеры по адвокатскому кабинету имею большой и положительный опыт по взысканию неустойки.

Все застройщики с 2020 года по новым правилам измененного законодательного акта будут обязаны скидываться по 1% от цены строящегося дома в так называемый компенсационный фонд. Из этого фонда, в случае прогорания и банкротства юридического лица, будут возвращать деньги несостоявшимся дольщикам.

То есть, это своего рода гарантия того, что на Ваши деньги купленную квартиру Вы получите, или, при плохом варианте развития событий, будет произведен возврат оплаченных по договору за неё денег.

Конечно же, этот гарантийный механизм тоже скажется на стоимости квартир будущих новостроек и в этой части изменения закона увеличать финансовую составляющую стоимости строящихся домов.

Так же теперь, в передаюотанном и измененном 214 ФЗ законодатель ввел жесткое правило, которым с 2020 года исключил обязанность застройщика платить гражданину неустойку, если последний тянул время, намеренно не принимал квартиру и придирался к несущественным недостаткам в ней. Судебная практика в прошлом году уже шла именно таким путем.

Теперь она нашла свое законодательное закрепление. Затянуть время с целью увеличения размера неустойки при несвоевременной передаче квартиры с 2020 года не получится!Так же обновленный закон строже отрегулируют рекламную деятельность строительных компаний, в том числе порядок размещения рекламы по привлечению денег слграждан в долевое строительство.

Кроме того, с 2020 года, законодатель ввел запрет дольщику на возможность одностороннего отказа от договора долевого участия в строительстве, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений. Ранее, при наличии финансовых трудностей, потере работы и т.д.

Читайте также:  Услуги адвоката в Краснодаре

, дольщик всегда мог отказаться от договора и получить свои деньги назад.

Долевое строительство с 2020 года и изменения 214 ФЗ

Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2020 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке. Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья.

Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.Подорожают ли новостройки по причине вышеупомянутых изменений законодательства? Время покажет.

Пока их цену сдерживает только затянувшийся экономический кризис в стране.

Адвокат Геннадий Ефремов

Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ

До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.

С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.

Что это – долевое строительство

В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.

Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).

Каким стало долевое строительство в 2018 году

В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.

Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.

Долевой строительный рынок будет отрегулирован

Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.

Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.

Рынок долевого строительства в 2020 г.: по-новому регулируем и рискуем

Эксперты прокомментировали важные поправки в законодательство о долевом строительстве: новые гарантии улучшат положение дольщиков, но меры поддержки застройщиков приведут к уменьшению размера их компенсации в случае задержки строительства. Также эксперты рассказали, как нарушались права дольщиков в этом году, как защититься от таких рисков и что делать, если избежать этого не удалось

13 июля этого года в Закон об участии в долевом строительстве были внесены изменения1. Адвокат Наталья Тарасова рассказала о поправках, касающихся эскроу-счетов. Прежде она напомнила, что с июля 2019 г.

застройщиков обязали заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) с использованием эскроу-счетов. Это значит, что в банке открывается специальный счет, на который перечисляются денежные средства покупателя недвижимости для передачи их застройщику.

Деньги дольщика находятся в банке весь период строительства. Застройщик может их забрать только после ввода объекта в эксплуатацию.

Для дольщиков использование эскроу-счетов при заключении ДДУ является гарантией возврата денег.

В случае банкротства застройщика, вступления в силу решения арбитражного суда о его ликвидации, при предъявлении кредитором требования о досрочном исполнении застройщиком обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и забрать деньги, внесенные на эскроу-счет. В случае банкротства банка, в котором размещены средства на покупку недвижимости, дольщики-физлица могут получить страховое возмещение, но не более 10 млн руб.

Согласно июльским поправкам застройщику больше не нужно ждать регистрации права собственности на первую квартиру, чтобы получить деньги с эскроу-счета. Достаточно представить в банк разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В этом случае срок получения застройщиком денежных средств значительно сократится.

Дольщиков больше не смогут обманутьСчета эскроу и контроль банков помогут сохранить переданные застройщикам денежные средства

Наталья Тарасова рассказала также о предоставлении дополнительных гарантий участникам долевого строительства, которые решили использовать для покупки недвижимости средства материнского капитала. Их можно вернуть, если ДДУ был прекращен.

Это касается и тех случаев, когда маткапитал использовался при заключении кредитного договора (договора займа) для расчетов по ДДУ, который впоследствии был прекращен.

Уполномоченный банк на основании заявления дольщика направляет в Пенсионный фонд РФ запрос, после чего возврат средств осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров отметил еще несколько важных изменений, предусмотренных новым законом.

Так, застройщики смогут выдавать целевые займы дочерним обществам, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности, если согласно техническому плану площадь построенного здания отличается от площади в проектной документации не более и не менее чем на 5%. Это возможно, только если не изменилось количество этажей, помещений и машино-мест.

Также предусмотрены изменения, упрощающие процедуру регистрации права собственности, которые призваны облегчить жизнь как застройщикам, так и дольщикам. Застройщики получили право самостоятельно регистрировать право собственности на объект долевого строительства за дольщиками.

Соответствующее заявление и доверенность при этом не требуются.

После завершения процедуры регистрации застройщик передает собственнику выписку из ЕГРН, а затем собственник представляет в орган регистрации подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по ДДУ для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

С учетом нововведений залог земельного участка (залог прав аренды, субаренды) в пользу дольщиков или банка прекращается после постановки дома на кадастровый учет. Подавать заявление о прекращении залога застройщику не нужно, Росреестр удалит запись о нем самостоятельно. Правило действует, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность дольщиков.

«Поправки коснулись и проектной документации, – отметил ведущий юрист ООО “Содружество земельных юристов” Павел Лобачев. – Теперь застройщики обязаны вносить изменения в проектную декларацию ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Был расширен перечень сведений, которые подлежат отражению в декларации».

Также Павел Лобачев рассказал, что в этом году правительство утвердило несколько актов, регулирующих рынок долевого строительства. Для поддержки застройщиков в период пандемии в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. № 423 установлены ограничения их ответственности:

  • не начисляется неустойка, не придется возмещать убытки за нарушение сроков передачи квартир, допущенное с 3 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г.;
  • не начисляются проценты за просрочку возврата денег при расторжении ДДУ;
  • если требования об уплате неустойки, процентов и возмещении убытков предъявлены до 3 апреля 2020 г., то застройщику предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.;
  • до 1 января 2021 г. уполномоченные органы не вправе обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика, а объект застройки не может быть включен в реестр проблемных.
Читайте также:  Мягкие окна для беседок

После принятия Постановления Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. № 566 стала возможна льготная ставка по кредиту в размере 6,5% годовых на покупку жилья в новостройках. Это позволило застройщикам увеличить продажи даже в сложный период пандемии.

Требования к организации государственного контроля в сфере долевого строительства получили закрепление в Постановлении Правительства РФ от 2 сентября 2020 г. № 1336. Установлены механизмы госконтроля за деятельностью застройщиков, в частности его формы: внеплановые проверки, контроль без взаимодействия с застройщиками, профилактика нарушений и принятие мер по их пресечению.

«4 сентября премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о подписании постановления Правительства РФ. По его словам, принятые изменения должны ускорить темпы достройки проблемных объектов и выплаты компенсаций за недостроенное жилье, – добавил Павел Лобачев. – Но только время покажет, не повлияет ли унификация методики расчета на объективность расчетов».

Несмотря на принимаемые меры по защите прав дольщиков, они продолжают сталкиваться с проблемами. Наталья Тарасова напомнила о нескольких громких делах этого года.

  • В Ростове-на-Дону к сносу готовится 175 домов. Без квартир могут остаться около 4,5 тысячи человек. У застройщика не было надлежащей разрешительной документации.
  • В Томской области директор двух коммерческих организаций, рекламировавших дом в поселке Ключи, предстанет перед судом по обвинению в мошенничестве в особо крупном размере. С декабря 2015 г. по февраль 2019 г. она собирала деньги у дольщиков, не имея материально-технической базы для строительства. Сумма ущерба составила более 18 млн руб.
  • «Проминстрах» рассылает пострадавшим дольщикам письма с угрозами уголовного преследования. Например, такое письмо получила Лейла Таирова, купившая квартиру в ЖК «Солнечная система», который начинал строить обанкротившийся застройщик UrbanGroup. Пытаясь вернуть свои деньги, женщина добилась в суде не только компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, но и страховых выплат за срыв сроков сдачи объекта. Она даже получила исполнительный лист об аресте имущества «Проминстраха». Именно это страховщик называет покушением на мошенничество и требует отозвать исполнительный лист, поскольку компенсацию от фонда Лейла Таирова уже получила. Конечно, такие действия «Проминстраха» нельзя назвать правомерными.
  • Наряду с классическими случаями строительства многоквартирных домов на не предназначенных для этого земельных участках и подмены ожидаемых квартир нежилыми апартаментами в этом году массовое распространение получили случаи задержки строительства из-за пандемии и запрета на работу стройобъектов.

Павел Лобачев подтвердил, что пандемия сказалась на темпах строительства, и обратил внимание на то, что в случае нарушения его сроков дольщики получат куда меньшую компенсацию в связи с введением мер поддержки застройщиков, предусмотренных Постановлением Правительства РФ № 423, о которых речь шла выше. «Сохраняется проблема банкротства застройщиков. На 2020 г. установлен запрет на возбуждение новых дел о банкротстве, но это не гарантирует, что их не будет в 2021 г., – продолжил юрист. – Остается актуальной проблема качества построенных объектов, например несоответствие их проектам, замена стройматериалов на более дешевые и т.д. Кроме того, в случаях, когда ответственность застройщика была застрахована, при наступлении страхового случая, например банкротства, дольщики сталкиваются с трудностями в получении страхового возмещения».

Как минимизировать риски, рассказали Павел Лобачев и Наталья Тарасова.

  • Проверьте застройщика, чтобы удостовериться в его надежности. Для этого нужно изучить единый реестр застройщиков, выяснить, есть ли у него проблемные объекты, проверить наличие судебных споров, изучить учредительные документы, данные готовых отчетов и бухгалтерский баланс, аудиторское заключение (можно найти на сайте застройщика).
  • Проверьте проектную и разрешительную документацию на объект на сайте застройщика.
  • Внимательно ознакомьтесь с договором долевого участия. Важно обратить внимание на параметры квартиры и условия о сроке, порядке ее передачи и об ответственности за их нарушение.

(О том, как проверить застройщика и что должно быть указано в договоре долевого участия, читайте также в статье «Как избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме».)

Кроме того, при приобретении апартаментов важно помнить, что они будут считаться нежилым помещением. В случае банкротства застройщика покупатели такой недвижимости не вправе включаться в реестр требований участников строительства.

А реестр этот имеет большое значение, поскольку включенные в него дольщики смогут получить свои квартиры после того, как застройщика заменят и дом все же достроят.

При этом покупатели апартаментов смогут лишь потребовать вернуть переданные застройщику денежные средства, что с учетом его банкротства будет малоперспективно.

Юристы рекомендуют обращаться с претензией к застройщику или в суд, если ваши права нарушены. В суде можно взыскать компенсацию в случае передачи объекта ненадлежащего качества. Если были существенно нарушены условия договора, вы вправе требовать его расторжения, возврата уплаченных денежных средств, неустойки и возмещения морального вреда.

«Но важно понимать, что если застройщик на грани банкротства, то вероятность получить деньги невысока. Поэтому целесообразно сохранить договор в силе, чтобы после завершения строительства стать обладателем квартиры, – предупредил Павел Лобачев.

– В этом случае вам нужно будет обратиться в суд для включения вашего требования в реестр требований участников строительства».

Если застройщик нарушает условия договора, повлиять на него можно, обратившись в уполномоченный орган, который осуществляет контроль за соблюдением застройщиками Закона об участии в долевом строительстве (например, в Москве это Москомстройинвест).

Если ответственность застройщика была застрахована, вы вправе обратиться за получением страхового возмещения. Но помните: при выплате возмещения в размере внесенных по договору долевого участия денежных средств вы утратите право на квартиру.

Оноприенко Инесса

1 Федеральный закон от 13 июля 2020 г. № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Рынок долевого строительства исчезнет в ближайшие месяцы

В разделе

Рынок первичной недвижимости Санкт-Петербурга и других российских городов на грани обвала. Дело в том, что 1 июля вступили в силу поправки к строительному закону, накладывающие вето на весь механизм долевого строительства, что не может пройти незамеченным для всей отрасли.

Рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает серьезные изменения. Дело в том, что в городе совершенно упал спрос на жилье, представленное на первичном рынке. Долевое строительство сейчас практически никого уже не привлекает.

Статистика по итогам мая не оставляет надежды застройщикам на лояльность потенциальных покупателей. В том виде, в котором долевое строительство сейчас представлено на рынке, оно протянет совсем недолго. Дело в том, что 1 июля вступили в силу поправки в 214-ФЗ.

А еще спустя год, о нынешнем виде долевого строительства и вовсе можно будет позабыть.

Зато все возрастающую популярность набирают объекты на вторичном рынке. И покупателей даже не смущает необходимость выполнения ремонта в квартирах, в которых до них кто-то жил.

Собственно, это и неудивительно, поскольку в Питере существует компания, осуществляющая демонтаж окон, дверей, паркета, сантехники и прочих элементов убранства квартиры, от которых необходимо избавиться.

Речь идет об организации «Демонтажник» lomaem-spb.ru.

Примечательно, что ужесточение строительного законодательства ввергло в шок многих застройщиков.

Российские сенаторы пытались как-то смягчить или отсрочить вступающие в силу поправки, но единственная уступка, на которую представителей правительства смог сподвигнуть Минстрой — слегка расширить единственный пункт поправок. Речь идет о правиле «один застройщик – одно разрешение на строительство».

Однако еще в начале лета стало известно о том, что федеральные власти намерены ликвидировать сам механизм долевого строительства, причем сделать это даже быстрее, чем это ожидалось изначально. Это можно понять из речи Владимира Путина во время прямой линии, в которой он однозначно заявил, что после 1 июля 2019 года новые договоры долевого участия заключаться уже не будут.

Эксперты пока не дают прогнозов о том, что будет происходить на рынке в ближайшие полтора года. Неизвестно также, что будут делать застройщики с огромной массой разрешений на строительство, полученных ими за весь прошлый год.

Что будут делать с квартирами, выведенными на рынок по ДДУ, если они не успеют продастся до 1 июля? Ответов на эти вопросы у представителей рынка недвижимости пока нет. Впрочем, для покупателей ситуация не будет страшна совершенно ничем.

Напротив, у них появится возможность купить жилье почти за бесценок.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*