Каким должен быть договор управления многоквартирным домом

Каким должен быть договор управления многоквартирным домом— Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Но какие вопросы должны включать в себя эти документы, чтобы жильцам было выгодно? Можно ли пользоваться услугами УК без заключения договора управления многоквартирным домом?

— Действительно, есть о чем поразмыслить. Договор управления многоквартирным домом пока что является весьма «свежеиспеченным» типом документа и, по оценкам ряда специалистов, в большинстве случаев составляется безграмотно.

I. Договор управления многоквартирным домом: общие вопросы

Как сообщила начальник управления жилищной политики министерства жилищного хозяйства Ростовской области Марина Положий, договор управления многоквартирным домом — самый главный документ, регламентирующий предоставление жилищно-коммунальных услуг собственникам.

Соответственно, он должен заключаться с ТСЖ или управляющей компанией — в зависимости от выбранной жильцами многоквартирного дома формы управления.

Договор управления многоквартирным домом следует иметь на руках у каждому собственнику, поскольку на основании этого документа можно требовать от эксплуатирующей объект организации выполнения предусмотренных в нем работ и услуг, а, в свою очередь, последней от жильцов — оплаты.

Следовательно, если управляющая компания нежданно-негаданно принесла собственникам собственный договор управления многоквартирным домом и спешно требует его подмахнуть, еще не значит, что собственникам следует идти на поводу. Поскольку жильцы имеют не меньшее право отнести в офис УК свой вариант документа. Более того, именно заказчик указывает нанимаемому исполнителю, что делать на объекте.

ОБРАЗЕЦ
договора управления МКД.

Скачать и использовать.

Решаться все эти спорные вопросы при составлении договора управления многоквартирным домом должны на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании. Так и только так, благо уже имели место ситуации, когда жильцы, подмахнувшие договор управления многоквартирным домом, получали неприятности.

Поэтому в конце данного текста отдельным приложением мы специально приводим жизненный пример, как не надо заключать договор управления многоквартирным домом.

II. Содержание договора управления многоквартирным домом

1. Общедолевое имущество

Каким должен быть договор управления многоквартирным домомОтметим самое главное: согласно 162-й статье Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления многоквартирным домом является состав общедолевого имущества объекта. Как известно, именно его эксплуатируют управляющие компании и ТСЖ. В документе должно быть четко прописано, какое же имущество жильцов является общедолевой собственностью. Без этого, по словам Марины Положий, можно доказывать, что данный договор управления многоквартирным домом не имеет юридической силы.

К общедолевому имуществу относятся не только такие крупные объекты, как кровля, фундамент, внутридомовые коммуникации, но и ряд мелких благ, которые мы зачастую можем и не заметить. Например, почтовые ящики. Согласно законодательству, их также должны эксплуатировать ТСЖ или управляющие компании.

Впрочем, существуют и более принципиальные вопросы. Общедолевым имуществом являются и вынесенные на лестничные клетки узлы учета, и установленные на входе домофоны, и входные двери в подъезды. Иными словами, имущество, принадлежащее даже одному собственнику жилья, но не расположенное в его квартире — общедолевое.

Ряд специалистов настоятельно рекомендует при составлении договора управления многоквартирным домом проявить «дотошность». Например, чтобы собственнику не пришлось платить за ремонт счетчика, установленного на лестнице, —  если его разобьют хулиганы или украдут бомжи. Или если сломается домофон, выйдет из строя металлическая дверь…

2. Что потребовать от управляющей компании?

Каким должен быть договор управления многоквартирным домомСоответственно, логически вытекает, что второй раздел договора управления многоквартирным домом должен состоять из перечня работ и услуг, который должна выполнять управляющая организация в целях его исправного содержания. При этом решать, что же будет делаться на объекте, следует самим жильцам, а не УК или ТСЖ. Другое дело, стоит выслушивать их рекомендации и советы — как профессионалов-экспертов.

А в этой связи возникает вопрос, могут ли собственники потребовать от управляющей компании какой-либо невиданной роскоши с точки зрения нынешнего Жилкомхоза? Допустим, лежащих ковров в подъездах? Безусловно, да, поскольку они — хозяева, а управляющая компания — наемный работник. Хотя обойдется это в большую сумму.

Все предусмотренные «излишества» необходимо также включить в договор управления многоквартирным домом, будь то ковры в подъездах, сидящие у входа консьержки или те же домофоны и металлические двери. (Например, автор данной статьи видел в одной из новостроек, имеющей закрываемый двор, клетку с поющими канарейками, содержание которых также не мешало бы вписать в документ.)

Хотя сегодня в свете мирового кризиса говорить об излишествах не актуально (за исключением домофонов и металлических дверей, ибо обнищание чревато ростом преступности).

Возможно, многих в большей степени заинтересует вопрос, как бы сэкономить на эксплуатации.

В качестве программы-минимум можно сослаться на ныне действующие на территории РФ «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» 2003 г.

Каким должен быть договор управления многоквартирным домомОтметим, что тариф на управление частным многоквартирным домом является договорным — в отличие от тарифов на газ, воду или тепло, поставляемых предприятиями-монополистами. Хотя ежегодно администрации городов и формируют тарифы на техобслуживание (или СодерРемЖил) жилищного фонда, одновременно устанавливая для него перечень работ и услуг. Но это касается лишь муниципального жилья, а собственники (даже если незначительная часть соседей-жильцов многоквартирного дома так и не приватизировала квартиры) вправе распоряжаться имуществом на свое усмотрение.

Впрочем, управляющая компания также вольна потребовать с собственников за оговариваемый городскими властями список работ сумму, превышающую предусмотренный тариф местной властью. (Хотя в большинстве случаев и собственники, и УК при составлении договора управлением многоквартирным домом по инерции еще ориентируются на муниципальные тарифы).

Однако в ряде случаев это не верно, поскольку «Правила» не предусматривают содержания домофонов или установленных у входа металлических дверей и ряда других «излишков». И вместе с тем документ оговаривает список первоочередных работ, которые необходимы, чтобы эксплуатируемое жилье не рухнуло, чтобы в нем не развелись крысы или тараканы — иными словами, самые необходимые мероприятия.

Таким образом, «Правила» должны стать основополагающим документом при заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей компанией и собственниками жилья. На его основании собственникам следует сформировать перечень работ и услуг, которые будет выполнять управляющая компания на объекте. Ниже следует прописать, в каких случаях может быть изменен данный список.

3. УК — защитник прав домовладельцев

Каким должен быть договор управления многоквартирным домомИ наконец, отдельное внимание в договоре управления многоквартирным домом между жильцами и управляющей компанией (или ТСЖ) собственникам следует обратить на защиту своих прав перед ресурсоснабжающими предприятиями. Согласно законодательству, управляющие организации являются исполнителями коммунальных услуг, и в случае недопоставки в дом воды, тепла, света, газа в идеале они должны воздействовать на монополистов, заниматься такими административными вопросами, как составление актов о недопоставке коммунальных услуг , а также производством перерасчетов оплаты за услуги ЖКХ.

Отметим, что все эти меры предусматривает процесс управления многоквартирным домом. Если же УК отказывается брать на себя подобную «обузу», получается, она претендует только на то, чтобы эксплуатировать жилье, но не управлять им.

И в данном случае можно поднимать речь о заключении не договора на управление многоквартирным домом, а на его эксплуатацию. Стоимость подобной услуги обойдется дешевле, кроме того, подобные документы заключаются при непосредственном управлении между собственниками и нанимаемыми на объект подрядными фирмами.

Если же предприятие или организация хочет управлять объектом, она становится исполнителем коммунальных услуг.

III. Как обязать УК быть прозрачной

Каким должен быть договор управления многоквартирным домомИтак, инвентаризация общедолевого имущества проведена, пожелания собственников управляющей компанией выслушаны, но за выполнение требуемых работ и услуг в договоре управления многоквартирным домом УК просит крайне высокую оплату — с точки зрения жильцов. А на звучащие возражения ссылается на большую себестоимость работ и в качестве компромиссного варианта предлагает его сокращение.

Подобный подход изначально неправилен.

В ответ на предоставленный жильцами «проект» договора управления многоквартирным домом управляющая компания должна составить смету расходов-доходов с данного объекта и представить ее собственникам жилья — своим заказчикам.

Между тем многие из нынешних УК не отличаются прозрачностью и в ответ на прозвучавшие запросы собственников сошлются на коммерческую тайну. Но стоит ли нанимать подобные фирмы?

Более того, по словам Марины Положий, в случае заключения «идеального» договора управления многоквартирным домом сметы расходов-доходов должны висеть в каждом из подъездов. Чтобы каждому было видно, что можно требовать с управляющей компании и какую она имеет рентабельность с предоставляемых услуг — а она должна быть рентабельной, поскольку является коммерческой организацией.

И напоследок стоит отметить, что ежегодно УК обязана отчитываться перед жильцами о проделанной за год работе и потраченных средствах. Плюс — защищать перед собственниками новый тариф на обслуживание их объекта.

В качестве примера можно привести несколько лет назад разразившийся конфликт между собственниками жилья и руководителем одной ростовской управляющей компании, которому некоторые из жильцов подмахнули документ не читая…
Каким должен быть договор управления многоквартирным домомКак выяснилось в дальнейшем, согласно заключенному договору управления многоквартирным домом, оплата за самую дорогостоящую услуги ЖКХ — отопление и горячее водоснабжение (составляющие
60–70% и выше от всех затрат на ЖКХ)  должна вноситься жильцами в течение отопительного сезона, а не всех месяцев года, включая теплое лето. Соответственно, в буквально безвыходной ситуации оказались малоимущие собственники жилья, получающие бюджетные компенсации на оплату «коммуналки».

В случае несвоевременной оплаты коммунальных услуг договор управления многоквартирным домом  предусматривал начисление пени, отключение воды, электроэнергии и другие неприятные меры.

Читайте также:  Школьные автобусы оснащают трекерами

При этом  в нем не оговаривались встречные санкции жильцов по отношению к управляющей компании — если она
что-либо нарушит.

Не удивительно, что, по словам собственников, УК не слишком стала заботиться о соблюдении своих обязанностей.

Срок действия опрометчиво подписанного договора управления многоквартирным домом составлял целых три года. Расторгнуть же его можно было только по обоюдному согласию. Других оснований для аннулирования договора управления многоквартирным домом с данной УК не существовало.

Иными словами, жильцы заточили себя в трехлетнее «рабство». Когда же у них возникли проблемы с управляющей компанией, ее директор особо с народом не церемонился.

Отчаявшись,собственники жильяпобежали жаловаться в газеты (в одной из которых работал и автор этой статьи).

Но прозвучавшие жалобы невольно вызвали встречный вопрос:  ”А зачем вы подписывали такой договор управления многоквартирным домом? Как говорится, взрослые люди…”

Олег ПЕТРУШИН

Есть вопрос? Задай его на форуме сайта “РОСТОВ-ДОМ”. Каким должен быть договор управления многоквартирным домом

См. также:

В помощь студенту

Сдать сессию не просто легко, а очень легко, если правильно выбрать консультанта и помощника.

Контрольные, зачеты, курсовые и дипломные на строительно-коммунальную тематику — успешные результаты при отсутствии проблем. Сжатые сроки, безупречное качество.

Отличный банк рефератов: www.studere.ru

Тел. 8-903-405-78-83.

НИ ПУХА НИ ПЕРА!

Договор управления многоквартирным домом

Каким должен быть договор управления многоквартирным домом

Взаимоотношения между владельцами объектов недвижимости и эксплуатирующими организациями обязательно закрепляются. На основании подписанного сторонами документа жильцы могут рассчитывать на полное исполнение определенных в нем работ и ожидать положительный исход в случае возникновения коммунальных споров. Этот документ – гарант того, что сторона исполнит все обязательства.

Понятие договор управления многоквартирным домом

Соглашение об управлении — это базовый документ, в рамках которого одна сторона (УК) по заданию другой стороны (жильцы), в течении оговоренного срока за оговоренную сумму денежных средств выполняет работы по управлению зданием и всем имуществом.

Определение параметров договора обычно является вторым пунктом повестки собрания жильцов после выбора управляющей организации.

Протоколом, а впоследствии и договором управления, закрепляется перечень всех услуг которые компания выполняет на обслуживаемом доме.

Этот список можно разделить на две группы: услуги подачи коммунальных ресурсов и услуги связанные с санитарным и техническим обслуживание.

Договор управления базируется на следующих нормативно-правовых актах:

  • ст.162 Жилищного кодекса РФ
  • гражданский кодекс РФ
  • постановление Правительства РФ 491 от 13 августа 2006 года – регламентирует оказание услуг по содержанию жилья
  • постановление Правительства РФ 416 от 05 мая 2013 года – регламентирует порядок управления МКД
  • постановление Правительства РФ 354 от 06 мая 2011 года. – регламентирует подачу коммунальных ресурсов

Содержание типового договора на обслуживание и ремонт МКД

УК, осуществляя свою деятельность в сфере ЖКХ, ведут коммерческую деятельность, а любая деятельность, связанная с извлечением прибыли, должна быть законтрактована.

В этом случае договор управления будет являться основанием списания расходов на обслуживание дома в бухгалтерском учете УК, поэтому документ имеет ряд существенных условий.

Субъектами (сторонами) договора как уже стало понятно выступают юридическое лицо (УК) и гражданин (собственник).

Предмет договора

Предметом договора оказания услуг управления фигурирует перечень работ и услуг по обслуживанию МКД, в том числе снабжение коммунальными ресурсами. В некоторых случаях измененный или дополненный список работ или услуг отражается в дополнительном соглашении, за исполнение которого также ответственна организация.

Перед подписанием документа подробный перечень всех услуг с указанной периодичностью, расценкой и объемами предоставляется управляющей компанией на обсуждение собрания жильцов. Из условного «прайс листа» собственники выбирают для договора набор услуг и периодичность который их устраивает.

В приложении к ДУ обязательно отражается состав общедомового имущества с указанием его наименования и количественных показателей (например протяженность инженерных сетей, количество счетчиков и насосов, количество мусорных контейнеров, количество лифтов и т.д. Подробный перечень отражен в ПП №491 ч.1).

Обязательно указывается место исполнения контракта — указан полный адрес МКД.

Цена договора

Наиболее важная часть документа. Цена на услуги управления многоквартирным домом рассчитывается исходя из расценок за единицу выполняемых работ или услуги и тарифы на коммунальные услуги.

В договоре обязательно прописывается порядок калькуляции и объемы, величина оплаты за обслуживание МКД и даты расчетов жильцами дома. Стоимость предварительно должна быть утверждена на собрании собственников.

Обычно это тариф начисляемый на 1 квадратный метр площади квартиры с расшифровкой структуры тарифообразования.

В стоимость услуг входит:

  • Цена на ресурсы, поставку которых обеспечивает управляющая организация
  • Цена на проведение аварийных видов работ
  • Стоимость за обслуживание лифтов, осветительных приборов, мусоровоза и прочих коммуникаций
  • Цена за вывоз мусора при оказании посреднических услуг
  • Права и обязанности УК

Договор наделяет обе стороны взаимными правами и обязанностями. УК должны быть выполнены следующие обязательства:

1. Обеспечить исправную эксплуатацию и поддержание дома в исправном техническом состоянии. В перечень обязанностей входит:

  • уборка придомовой территории дома
  • несение ответственности за сохранность общедомового имущество
  • плановые проверки, осмотры территории и систем коммуникаций
  • проведение плановых и предупредительных ремонтов в случае необходимости

2. Выполнять организационную и управленческую работу:

  • заключать контракты с ресурсными компаниями, контролировать их работу и качество предоставленных услуг
  • самостоятельно проводить начисления
  • формировать и предоставлять отчет о выполнении своей работы и понесенных расходах
  • принимать и отвечать на жалобы жильцов
  • уборка придомовой территории дома
  • несение ответственности за сохранность общедомового имущество
  • плановые проверки, осмотры территории и систем коммуникаций
  • проведение плановых и предупредительных ремонтов в случае необходимости

В обязанности УК входит ведение и хранение всех технических документов и другой сопутствующей документации в течение всего срока управления. При смене эксплуатирующей организации все бумаги должны быть переданы новой стороне не позднее, чем за 30 календарных дней до даты прекращения обслуживания. Также должно быть подписано соглашение о расторжении договора управления.

В договоре желательно наличие пункта о порядке списания денежных средств с лицевого счета дома за выполненные работы. Списание должно производится только на основании актов выполненных работ подписанный со стороны собственников.

Важно чтобы порядок подписания актов (сроки, ответственные лица) также был закреплен отдельным пунктом договора .

Если этих пунктов нет, то УК вольна сама определять какие объемы закрывать за оказанные услуги на доме, а также распоряжаться остатками на лицевом счете дома по своему усмотрению. 

Права и обязанности собственников

Основная обязанность жильцов — своевременное проведение оплаты за выполненные работы. Поддерживать помещения в надлежащем состоянии, соблюдать нормы и правила пользования помещениями. Предоставлять доступ сотрудникам эксплуатирующей организации к общедомового имуществу.

Не препятствовать компании в исполнении своих обязательств. К правам можно отнести требования исполнения обязательств своевременно и в полном объеме, а также предоставление УК отчета о выполненных обязательствах.

В отчете отражаются реальные показатели финансово-хозяйственной деятельности по многоквартирному дому. 

Перечень работ и коммунальных услуг

ПП №491 зафиксирован минимальный список работ, которые должна оказывать лицензированная организация при обслуживании жилого здания. Проводимые работы обеспечивают эксплуатацию имущества в соответствии с нормами Жилищного кодекса.

Все виды работ и услуг, оказываемых обслуживающими организациями, делятся на:

  1. информационные услуги
  2. аварийно-диспетчерские услуги
  3. работы по содержанию:
  • содержанию вентиляционных систем, дымоотводов, мусоропроводов, придомовой территории, включая зоны для накопления и вывоза мусора
  • коммуникации с владельцами квартир и нежилых помещений, в том числе на общедомовых собраниях
  • содержанию и ремонту кровли, фундамента, окон, стен, дверей и прочего
  • соблюдения норм пожарной безопасности, в том числе газового оборудования
  • поддержанию в исправном состоянии и техническому обслуживанию инженерных сетей, расположенных внутри дома
  • снабжением дома коммунальными ресурсами
  • установке и обслуживанию общедомовых приборов учета
  • иных видов работ

Ответственность сторон

При совместной работе жильцов и УК у каждой стороны помимо прав и обязанностей существуют и ответственность. Для собственников помещений это начисление пени за несвоевременно оплаченные услуги.

Согласно договору исполнитель несет ответственность в полном объеме за ущерб причиненный жилому зданию в результате действий или бездействий, вызванных некачественным исполнением своих обязанностей.

Право подписи

Договор управления подписывается с каждым собственником МКД. Документ подписывает только владелец, родственники владельца и иные лица, не имеют прав подписи на официальных документах.

Только нотариально заверенная доверенность от имени собственника наделяет иные лица правом подписи.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то со стороны государства подпись на документе должна ставить администрация города.

Наравне с владельцами квартир договор управления с УК подписывает и собственник коммерческого помещения в МКД. Редакция документа с нежилым помещением практически не отличается от стандартного договора с гражданами. Обязанности сторон по содержанию не отличаются от взаимоотношений с жильцами, а вот в части оказания коммунальных услуг есть отличия.

Основное положение правительства в этом аспекте — №354, регулирует взаимоотношения обслуживающих организаций и владельцев нежилых помещений. По документу владельцы обязаны самостоятельно заключать договора с ресурсоснабжающими предприятиями.

В обязанности управляющих компаний входит лишь передача данных о владельцах и донесение до них информации о порядке оказания услуг.

15 ошибок при составлении договора управления МКД (РосКвартал)

23.10.2017

Мы проанализировали договоры управления МКД наших клиентов и увидели, как из-за неудачных формулировок или пропуска важных пунктов они не только не упрощают работу УО, но и создают дополнительные препятствия.

Читайте также:  Капитальный ремонт теперь можно сделать в кредит

Более того, в соответствии со ст. 432 ГК РФ, пропуск хотя бы одного существенного условия ДУ означает, что договор считается незаключённым.

Об основных условиях ДУ читайте здесь.

Перед вами рейтинг ошибок, которые совершают УО при заключении ДУ. Читайте ТОП-15 способов, которыми УО сами создают себе проблемы, и не делайте так.

1. Дублирование текста статей ГК и ЖК РФ

Копировать в договор управления пункты из ГК РФ и ЖК РФ бессмысленно и излишне. Положения этих нормативно-правовых актов и так распространяются на действие договора. Их переписывание — напрасная трата бумаги.

2. Неправильное определение даты заключения договора

Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.

3. Отсутствие в договоре описания состава ОИ МКД и адреса данного МКД

Наличие этой информации является обязательным требованием к ДУ, установленным ст. 162 ЖК РФ. Обратите внимание, что под описанием состава ОИ имеется в виду не общее определение понятия, а перечень конкретных объектов имущества.

Об определении состава общего имущества МКД читайте здесь.

4. Фиксированная цена договора

В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.

5. Неправильный расчёт цены договора

Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ.

Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации. Плата за управление МКД равняется стоимости выполнения стандартов, утверждённых ПП РФ N 416. Тарифы на КУ устанавливаются ОМС.

В ДУ фиксируется порядок расчёта платы за КУ со ссылкой на тарифы, но не конкретная цена.

6. Отсутствие в договоре порядка ежегодной индексации цен на работы и услуги

В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.

7. Отсутствие в договоре порядка внесения платы

Плату за КУ собственники могут перечислять через УО или напрямую РСО. Однако следует помнить, что неполный расчёт за оказанные КУ может стать поводом для жалобы ресурсоснабжающей организации в ГЖИ и внеплановой проверки УО.

8. Отсутствие в договоре порядка изменения перечня предоставляемых работ и услуг

Если порядок изменения такого перечня не прописан в ДУ, то каждый раз при необходимости добавить в перечень те или иные работы и/или услуги придётся заключать дополнительное соглашение.

9. Перечень работ и услуг меньше минимального перечня услуг и работ

В соответствии с ПП РФ N 491, УО ответственна за надлежащие содержание ОИ МКД и должна обеспечить выполнение всех необходимых для этого работ и услуг, независимо от того, прописаны они в договоре или нет.

О том, как размещать информацию о договоре управления в ГИС ЖКХ, читайте в этой статье.

10. Плохо прописанные права и обязанности сторон

Качественно составленный перечень прав и обязанностей сторон может значительно упростить работу УО.

Например, в ДУ следует указать, что собственник обязан обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее ему помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического или другого оборудования, для выполнения ремонтных работ в заранее согласованное время, аварийных работ – в любое время.

11. Отсутствие в ДУ перечня КУ

Согласно Постановлению правительства РФ от 06.05.2011 N 354 исполнителем коммунальных услуг является УО, а не РСО, поэтому перечень КУ и информация о них является обязательным пунктом ДУ.

12. Отсутствие в ДУ порядка осуществления контроля деятельности УО

УК обязана по запросам предоставлять собственникам документы и информацию, касающиеся управления МКД. В ДУ следует прописать, в каком виде будет предоставляться такая информация.

13. Отсутствие в ДУ порядка урегулирования споров

Включение в ДУ пункта о претенциозном порядке досудебного урегулирования споров защитит УО от недобросовестных конкурентов.

14. Отсутствие в ДУ порядка изменения и расторжения ДУ

Изменение и/или расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном ст. 450-453 ГК РФ. УК не может расторгнуть ДУ в одностороннем порядке. По инициативе собственников ДУ может быть расторгнут по основаниям, установленным ст. 162 ЖК РФ.

Подробнее о расторжении договора управления по инициативе УК читайте в нашей статье.

15. Отсутствие одного или нескольких обязательных приложений

Обязательными приложениями к ДУ являются:

Нужен образец договора управления многоквартирным домом? Примеры формулировок, обзор судебной практики и практические рекомендации по составлению ДУ мы рассмотрели в 4-дневном онлайн-курсе «Договор управления — 2016».

Если вы не были участником вебинара и хотите получить видеозапись и раздаточные материалы, позвоните нам по телефону: 8 800 500-65-61 или напишите на почту: mail@roskvartal.ru. Внимание: материалы к вебинару платные!

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ (заполнение и ведение ГИС ЖКХ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ. А также помогаем проводить общие собрания собственников МКД. Будем рады помочь и вам!

РосКвартал.

Что должен обязательно содержать договор управления

Согласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много­квартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень комму­нальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  4. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если данных обязательных положений договор управления не содержит, значит, имеет место нарушение закона, и управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение иных прав потребителей».

По данному поводу существует судебная практика в других регионах России. Например, решением Арбитражного суда Тверской области (Дело № А66-7157/2010).

Суд указал, что в договоре не достаточно только привести общее понятие состава общего имущества.

В договоре управления многоквартирными домами должны быть указаны конкретные объекты общего имущества дома, на управление имуществом которого заключен договор.

Для согласования и обсуждения этих важных условий договора специальные полномочия даны Совету многоквартирного дома.

Председатель Совета многоквартирного дома до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.

Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

В том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организа­ции работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помеще­ний в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг.

Правовой режим общего имущества

Собственники помещений в многоквартирном доме должны знать, что в соответствии  действующим законодательством:

  • общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
  • общее имущество не принадлежит ни товариществу собственников жилья (ТСЖ), ни управляющей компании;
  • доля в праве общей собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т. е. продать квартиру без доли в праве на общее имущество нельзя, как нельзя продать долю в праве на общее имущество без квартиры;
  • собственник помещения может самостоятельно распоряжается принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, т. е. остальные собственники помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать ему при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки (кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ);
  • при продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным;
  • собственник помещения в многоквартирном доме квартиры не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Бремя содержания общего имущества

Собственники жилых и нежилых помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений, а также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения не освобождает его от несения бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Читайте также:  Кресло-качалка своими руками из дерева: чертежи с размерами, фото

Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества, который, в свою очередь, соответствует размеру доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей данному собственнику. Чем больше площадь принадлежащего собственнику помещения в доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Зачем определять состав и границы общего имущества

Законодательство РФ налагает на собственников помещений в многоквартирном доме ответственность за надлежащее содержание общего имущества (п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать: что это за имущество, из чего оно состоит, его размер, поскольку от этого будет зависеть, какие действия надо предпринимать для его содержания.

Чтобы в многоквартирном доме содержать общее имущество, принимать решения о перечне работ по его содержанию, собственникам помещений необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества в своем доме, знать границы имущества.

На основании состава и описания общего имущества и по результатам его осмотров формируются объемы и перечни услуг и работ по содержанию общего имущества. Перечень необходимых работ и услуг — это основа для подготовки сметы расходов на содержание общего имущества, а на основе сметы определяется величина расходов каждого собственника.

Кто определяет состав общего имущества

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме состав общего имущества собственников помещений определяется: собственниками помещений в доме, федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления.

Именно собственники помещений вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 ЖК и п. 2.9 Правил. Органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять состав общего имущества в многоквартирном доме только в строго установленных Правилами случаях.

Состав общего имущества для целей управления многоквартирным домом обязательно утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательство не даёт полномочий определять состав общего имущества собственников помещений управляющим организациям, органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Создание комиссии по определению состава общего имущества

Всем собственникам помещений собираться вместе, чтобы пройти по дому и сделать описание общего имущества, нецелесообразно.

Достаточно на совете дома создать комиссию, из числа собственников помещений многоквартирного дома с привлечением специалистов обладающих определенными знаниями и навыками формирования перечня общедомового имущества и опытом проведения осмотра и оценки общего имущества дома.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Прямая обязанность ТСЖ заключать договора с собственниками жилья законом не определена. В то же время часть 6 статьи 155 ЖК РФ гласит, что владельцы помещений, которые не вступили в ТСЖ, вносят оплату за жилье и услуги коммунального характера на основании заключенных договоров.

То есть обязанность заключения договоров ТСЖ с владельцами жилья касается только тех собственников, которые на являются членами товарищества. Договора нужно заключать не только с владельцами, которые стали таковыми после образования ТСЖ, но также и с теми, кто вышел из состава товарищества.

Отсутствие договора не снимает с собственника обязанностей по оплате коммунальных услуг.

Заключение договора между собственником и ТСЖ регулируется нормами Жилищного кодекса РФ. В статье 137 указано, что товарищество вправе заключать соглашение, а статья 155 определяет наличие письменно оформленных отношений с собственником как основание для внесения обязательных платежей.

Особенности деятельности правления

Достаточно часто в ходе осуществления функций правления, у членов товарищества собственников жилых помещений возникает множество вопросов, касающихся отдельных спорных вопросов. Далее будут приведены наиболее частые из них.

В качестве одного из неоднозначных моментов выступает отказ членов правления предоставлять справки владельцам квартир, если у последних имеется долги по коммунальным платежам.

Может ли правление отказать жильцам в выдаче справок при наличии задолженности?

Подобные действия правления ТСЖ являются незаконными. Но такие правонарушения повсюду используются органами руководства товариществ для того, чтобы должники быстрее погашали накопившуюся задолженность.

Предоставление необходимых документов и справок жильцам является обязанностью данной организации, она не праве отказать в выдаче, независимо от того, есть ли у граждан долги по квартплате или нет.

Обязаны ли жильцы предоставить доступ в квартиру?

Еще одним распространённым вопросом является обязаны ли владельцы жилья предоставлять правлению ТСЖ или председателю доступ в свою квартиру для ее осмотра. Такие полномочия нередко включаются в стандартный протокол правления товарищества. Однако это противоречит нормам российского законодательства.

Согласно ст. 25 Конституции РФ, граждане России имеют право на неприкосновенность жилища.

Поэтому без согласия жильцов никто не вправе проникать в квартиру, включая членов правления товарищества. Исключение допускается только в случаях, закрепленным федеральными законами, либо на основании судебного ордера.

В иных ситуациях, включая аварийные ситуации, например, протечка трубы, зайти в жилище возможно только с согласия проживающего. Вследствие этого какие-либо предлоги для проникновения в квартиру (например, для снятия показаний учетных приборов, проверки вентиляции и др.) неправомерны.

Вправе ли начислять штрафы?

Также многие жильцы в домах, в которых выбран данный способ управления, задаются вопросом, может ли правление ТСЖ начислять штрафы и пени.

Товарищество собственников может это сделать, если данное право установлено в Уставе, утвержденном жильцами на общем собрании. Такое полномочие направлено на то, чтобы стимулировать неплательщиков к погашению услуг ЖКХ.

Правила начисления пеней закрепляются в Уставе объединения. Также необходимо руководствоваться нормативами ГК РФ, которые запрещают взыскивать штраф свыше 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. 24.04.2020г.

ЦБ РФ уменьшил ставку рефинансирования до 5,50%. Следует знать, что в случае судебного разбирательства о взыскании пеней суд может снизить их размер.

Обязаны ли жильцы заключать договор с ТСЖ?

В отдельных случаях жильцов интересует вопрос, обязаны ли они подписывать договор обслуживания с ТСЖ?

В силу п. 4 Постановления Правительства РФ № 416, управляющие многоквартирным домом лица должны оформить договоры по содержанию и ремонту общего имущества с жильцами.

Но взаимоотношения между товариществом и его членами регламентируется Уставом, в этом случае заключать договоры не требуется.

В соответствии со ст. 39 ЖК РФ, собственники жилья в МКЖД должны оплачивать расходы на содержание общедомового имущества вне зависимости от избранного способа управления.

Граждане, не участвующие в ТСЖ, не вправе отказаться от услуг, оказываемых всем жителям дома данной организацией. Но никто не имеет право заставить собственника квартиры подписать договор с ТСЖ, хотя последнее согласно Постановлению № 416 должно направить ему проект договора.

Вывешивание правлением списка должников

Также поводом для конфликтных ситуация является размещение на информационных стендах ТСЖ информации о неплательщиках.

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных», разглашать такие сведения не допускается.

Правление товарищества не может вывешивать любые сведения о должниках, если они не согласны на это, включая данные о ФИО, адресе, паспортным реквизитам, а также информацию о размере задолженности.

Не запрещается составление таких перечней должников для внутреннего пользования и оказания соответствующих мер ответственности. Храниться такие сведения должны в месте, исключающем доступ посторонних лиц.

Если ТСЖ допустило такое правонарушение, то должник может обратиться в суд за защитой своих прав.

Заключение

Из вышеуказанного следует, что весь объем прав правления товарищества производен от его функций, связанных с основной целью ведения деятельности ТСЖ – управления многоквартирным жилым домом.

Кроме основных, к полномочиям могут быть отнесены дополнительные, что обязательно должно закрепляться в уставе некоммерческой организации. Например, благоустройство земельного участка под домом, обслуживания помещений, сбора платы за аренду общего имущества с нанимателей, частичное распоряжение имуществом и др.

О договоре управления между ТСЖ и управляющей компанией смотрите в статье: договор между ТСЖ и УК.

Видео: Как сменить правление вашего ТСЖ:

(No Ratings Yet)

Причины для оформления бумаги между собственниками жилья и товариществом

К причинам заключения соглашения можно отнести:

  • отказ от членства в ТСЖ;
  • выход из состава товарищества;
  • приобретение жилья, например, человек купил квартиру и не вступил в ТСЖ.

В таких случаях договорные отношения заключить просто необходимо, поскольку впоследствии возникнут проблемы с оплатой коммунальных услуг.

Как составить соглашение на оказание услуг?

Договор на оказание услуг между владельцем жилья и товариществом заключается в соответствии с требованиями норм Гражданского кодекса. Он должен содержать в себе всю обязательную информацию и реквизиты.

Правила оформления

Договор на оказание услуг заключается в простой письменной форме. Заверять бумагу у нотариуса не нужно. Для оформления используется обычная бумага формата А4. ТСЖ может предложить жильцу стандартный бланк, которые допускается заполнять от руки. Но чаще всего договора оформляются с использованием технических средств печати.

Документ не должен содержать помарок, ошибок и исправлений. Любые поправки в содержание бланка вносятся путем составления дополнительного соглашения. Документ оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Должно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками, на управление дома?

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*