Содержание общего имущества многоквартирного дома

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.

Что такое общедомовые территории?

Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры.

Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями.

В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.

Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома

Какие работы входят в содержание общедомового имущества

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:

  • — поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;
  • -уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);
  • — освещение во дворе и в подъезде;
  • -благоустройство двора;
  • -обеспечение всех норм безопасности в доме;
  • -вывоз мусора;
  • -поддержание комфортной температуры внутри дома.

Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот  список дополняется.

Как осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме

Время чтения: 13 минут

Жильцы многоквартирных домов не только отвечают за собственность в пределах квартиры, но и несут обязательства в отношении общедомового имущества.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме, перечень обязательных работ и прочие особенности строго определены законодательством.

Предлагаем подробно остановиться на правилах ухода за общедомовым имуществом, распределении и передаче обязанностей по содержанию и прочих важных деталях, которые могут интересовать жильцов многоэтажных зданий.

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Что относится к общедомовому имуществу

Не всем жильцам известно, что в их собственности находится некое общедомовое имущество, поэтому для начала нужна расшифровка, что такое МОП в ЖКХ. Под аббревиатурой МОП подразумеваются места общего пользования – все, что находится за пределами квартиры.

Более точное определение находим в жилищном законодательстве. Согласно ст. 36 ЖК, общедолевое право собственности жильцов распространяется на некоторые не принадлежащие им лично помещения и оборудование:

  • лестничные пролеты, площадки, лифтовые шахты и лифты, коридоры, подвалы и прочие площади, исполняющие техническую функцию;
  • помещения для отдыха, занятий спортом, культурного развития;
  • чердак, крыша, несущие конструкции, электромеханическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одной квартиры либо расположенное вне ее:
    • инженерно-технические коммуникации;
    • трансформаторы и тепловые пункты;
    • отопительная и газовая система;
    • водопровод и прочее;
  • земельный участок и элементы его благоустройства, озеленения, оборудования, необходимого для эксплуатации МКД и так далее.

Кто отвечает за МОП

Ст. 210 ГК и ст. 39 ЖК, возлагают ответственность за содержание общего имущества на собственников жилых помещений. Именно они несут финансовые обязательства.

Объем обязанностей каждого владельца пропорционален его доле в общем праве собственности, а она, напомним, определяется размером его жилья. То есть, чем больше жилплощадь конкретного владельца, тем значительнее его доля в уходе за общедомовой собственностью. Следовательно, содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ – это величина, привязанная к площади квартиры.

В соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД, собственники по совместной договоренности вправе, с некоторыми исключениями, самостоятельно обеспечивать уход и проводить ремонт общедомового имущества.

Подробнее о том, как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом.

Кроме того, управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома нередко поручаются третьим лицам, исходя из выбранного способа управления. По общему решению собственников это может быть:

Есть и еще один вариант: услуги по содержанию и ремонту общего имущества предоставляет специально созданная управляющая компания. Как правило, это старые ЖЭКи или их обновленные формы.

Чтобы обеспечить прозрачное сотрудничество с ними, узнайте больше о том, что входит в права и обязанности управляющей компании многоквартирных домов.

Законодательная база

Законодательную основу процесса ухода за общедомовой собственностью составляет Жилищный кодекс. Содержание общего имущества в многоквартирном доме по ЖК РФ, в частности, по ст. 44, относится к одной из функций органа управления МКД, которым является общее собрание собственников.

Именно на такой встрече определяется способ управления МКД, распределяются полномочия по содержанию или эти функции передаются жилищному кооперативу или товариществу собственников.

Но ЖК определяет лишь базовые нормы. Конкретные правила содержания общедомового имущества в многоквартирном доме в 2021 году,  как и а предыдущие годы, были утверждены постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006. Они подробно описывают:

  • состав общедомовой собственности, подлежащей содержанию;
  • требования к его содержанию в части соблюдения конкретных характеристик, безопасности, прав и интересов жильцов;
  • общий перечень работ и услуг;
  • порядок определения объемов финансирования и несения расходов на содержание жилья;
  • перечень технической документации;
  • порядок осуществления контроля за содержанием имущества и так далее.

Указанные правила часто применяются как закон об осмотре общего имущества ЖКХ, поскольку определяют порядок составления актов оценки результатов проведенных работ и предоставленных услуг.

Вспомогательными в этом случае также считаются Правила, утв. постановлением Госстроя № 170 от 27.09.2003.

Взыскание платы за содержание общего имущества с собственников нежилых помещений в МКД. Обзор судебной практики

  • Николай Монтиле
  • Эксперт портала «Правовые аспекты энергоснабжения. Консалтинг»
  • 1. Обязанность собственника нежилого помещения в МКД оплачивать услуги по содержанию общего имущества в МКД

1.1.

Собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 25.01.

2018 N 308-ЭС17-21687 по делу N А53-4643/2017Оценив доказательства по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды установили, что в спорный период общество являлось собственником нежилых помещений, оплату за содержание общего имущества дома не вносило; компания осуществляла обслуживание жилого дома, несла затраты, связанные с оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, и, руководствуясь статьями 39, 136, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск к обществу, поскольку собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.

2019 N 310-ЭС19-633 по делу N А35-10015/2017Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 154, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили заявленные требования, сделав правильный вывод, что Общество как собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязано вносить управляющей организации плату за содержание общего имущества этого многоквартирного дома.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.

2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

1.2. Отсутствие письменного договора между собственником нежилого помещения и управляющей организацией не отменяет обязанность такого собственника по внесению платы за содержание общего имущества.

Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2019 N 306-ЭС18-24107 по делу N А12-7123/2018Ссылки на отсутствие договора на оказание коммунальных услуг были предметом исследования судебных инстанций и обоснованно отклонены. Указанное обстоятельство не отменяет обязанность управления по внесению платы за содержание общего имущества.

Существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела, судами не допущено.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.01.

2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018Следовательно, вывод суда о необходимости наличия договора на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома между собственником нежилого помещения и Товариществом противоречит положениям статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 39, 154, 158 ЖК РФ, разъяснениям, изложенным в пункте 12 Постановления N 22, и не мог быть положен в основу судебного акта.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»12.

Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Определение Верховного Суда РФ от 07.06.

Читайте также:  Капитальный ремонт - платим все

2017 N 310-ЭС17-5860 по делу N А64-6019/2015В частности, суд округа справедливо указал, что обязанность собственника (лица, владеющего имуществом на праве оперативного управления) по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у него права собственности (оперативного управления) на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией; фактическое освобождение лица, владеющего нежилым помещением многоквартирного дома на праве оперативного управления, от обязанности внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома противоречит требованиям действующего законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 31.05.

2016 N 307-ЭС16-4808 по делу N А05-1507/2015Как правомерно указали суды, обязанность собственника по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возникает в силу наличия у нее права собственности на помещение в многоквартирном доме независимо от существования договорных отношений с управляющей компанией, актов выполненных работ и счетов-фактур.

Освобождение собственника нежилого помещения от внесения платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, текущий и капитальный ремонты противоречило бы требованиям действующего законодательства.

Определение ВАС РФ от 30.08.

2013 N ВАС-11279/13 по делу N А12-21631/2012Отсутствие договорных отношений между собственником и управляющей компанией, а также невыставление обществом квитанций на оплату расходов на содержание общего имущества жилого дома, само по себе не является безусловным основанием для освобождения собственника нежилого помещения от установленной законом обязанности вносить плату за содержание общего имущества.

Доказательств того, что обществом услуги по содержанию дома не оказывались, либо оказывались некачественно, не предоставлено.

1.3. Особый статус нежилого помещения в МКД, предназначенного для целей гражданской обороны, не освобождает его владельца от обязанности по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества МКД.

Тема № 47: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме и капитальный ремонт» | Министерство ЖКХ Ставропольского края

  • Тема № 47: «Содержание общего имущества в многоквартирном доме и капитальный ремонт»
  • Лекция 47 (Скачать…)
  • Презентация (Скачать…)
  • (Слайд 2)

В многоквартирных домах помимо помещений, оформленных в частную, государственную или муниципальную собственность, всегда есть общедомовое имущество. Каждому собственнику жилых и нежилых помещений в МКД принадлежит доля в праве собственности на общедомовое имущество (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

К общедомовому имуществу относятся:

— фундамент, крыша, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома (несущие и ненесущие стены, балконные плиты, окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и т.д.);

  1. — фасад;
  2. — лестницы и лестничные площадки,
  3. — лифты, лифтовые и другие шахты;
  4. — подвал,
  5. — мусоропровод,
  6. — технические помещения,
  7. — инженерные коммуникации и оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
  8. — помещения, предназначенные для удовлетворения социально бытовых потребностей жильцов;
  9. — придомовая территории с расположенными на ней элементами благоустройства и озеленения (скамейками, песочницами, качелями, кустарниками и деревьями).
  10. (Слайд 3)

Полный список того, что входит в состав общего имущества МКД приведен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Характерными признаками общей долевой собственности на недвижимость являются:

  • отсутствие возможности выдела долей в натуре;
  • невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого/нежилого помещения;
  • доля не может существовать самостоятельно, она — составная часть жилого/нежилого помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе этого помещения.

Содержать общедомовое имущество – значит осуществлять его текущий и капитальный ремонт, подготавливать к сезонной эксплуатации.

(Слайд 4)

Текущий ремонт в МКД проводится в целях обеспечения его надлежащего технического состояния.

Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности здания, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Собственники жилья в МКД могут осуществлять ремонт как самостоятельно, так и при помощи третьих лиц (в соответствии с выбранным способом управления МКД). Именно на содержание и ремонт всего этого комплекса имущества жители дома ежемесячно отчисляют деньги управляющей компании (УК) или ТСЖ.

Капитальный ремонт общего имущества в МКД — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, в том числе несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МКД, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Долгосрочные региональные программы капитального ремонта общего имущества МКД, начиная с 2014 заработали во всех регионах страны. Вернемся к этому вопросу позже.

Минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД

(Слайд 5)

Жильцы в многоквартирных домах часто не подозревают о существовании какого-то специального документа, предусматривающего перечень обязательных работ и услуг.

Они не знают точно кто, что и в какие сроки должен делать. Как правило, плату за услуги по обслуживанию жилья они считают необоснованно высокой, а работу УК неудовлетворительной.

Они уверены, что на качество оказываемых услуг и работ повлиять нельзя.

  • Однако данное мнение ошибочно. Такой документ есть — постановление Правительства Российской Федерации от 03 апреля 2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – минимальный перечень), который включает в себя 3 раздела:
  • Первый — работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов
  • Второй — работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
  • Третий — работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.
  • (Слайд 6)
  • Всего в перечне более 100 наименований услуг и работ, которые УК должна учитывать при разработке услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а в случае управления домом ТСЖ или ЖСК — формировать годовой план содержания и ремонта общего имущества.
  • Согласно данному перечню управляющая организация (УО) должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы, к которым относятся:
  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика; проведение текущего ремонта; содержание фасада дома в надлежащем состоянии: очистка стен, дверей и окон от объявлений и надписей или закрашивание граффити;
  • осмотр имущества многоквартирного дома (должен проводиться перед отопительным сезоном и после него, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций); подготовка дома к осенне-зимнему периоду: проведение промывки и опрессовки системы отопления;
  • очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
  • проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;
  • организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
  • прочистка канализации общедомовых стояков;
  • проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории;
  • работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
  • ремонтные работы крыши в случае её протечки;
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • по согласованию с соответствующими инстанциями внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов и т.д.

В зависимости от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, может корректироваться. Окончательный список работ и услуг, а также размер их финансирования собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании собственников.

Виды работ и услуг, которые не входят в данный перечень:

  • обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;
  • утепление балконов;
  • замена стекол;
  • уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.
  1. Указанные задачи решаются собственниками квартир.
  2. Если для выполнения вышеперечисленных обязанностей УО объективно потребовались дополнительные средства, УО должна провести внеочередное собрание собственников помещений в МКД, с вынесением данного вопроса на повестку дня.
  3. Общее собрание собственников

Содержание общего имущества многоквартирного дома

Подробности Опубликовано 15 Май 2012

  • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и нежилого помещения в этом многоквартирном доме (в т.ч. лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование);
  • крыши;
  • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
  • ненесущие конструкции многоквартирного дома (в т.ч. окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и нежилого помещения (квартиры);
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы, которого, определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
  • иные объекты, расположенные в границах земельного участка, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, система водоотведения, система отопления, электроснабжения.
Читайте также:  Каким должен быть договор управления многоквартирным домом

Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

  • Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
  • Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.
  • В состав услуг и работ не входят:
  • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
  • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
  • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Содержание общего имущества дома обеспечивается:

  • собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
  • товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.
  1. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
  2. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, размер платы за содержание и ремонт жилья утверждается на общем собрании собственников помещений на срок не менее чем один год. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений, внося соответствующие платежи, при этом расходы собственника должны быть соразмерны площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности

В соответствии со ст.

165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны представлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах.

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

  • Для этого собственники помещений (наниматели) в первую очередь должны обратиться с заявлением об изменении размера платы в добровольном порядке к ответственному лицу (управляющей организации, ТСЖ).
  • В течение 2 рабочих дней, с даты получения заявления об изменении размера платы, собственнику помещения (нанимателю) направляется извещение о дате его получения, регистрационном номере и информация об удовлетворении либо отказе в удовлетворении заявления, с указанием причин.
  • Заявление об изменении размера платы может быть направлено в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения (письменно или устно) и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено.
  • При личном обращении на экземпляре заявления делается отметка о дате приема и регистрационном номере.
  • В случае отказа в удовлетворении заявленных требований в добровольном порядке, потребитель имеет право обратиться с исковым заявлением в суд.

В  соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992г.  № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе предъявить иск в суд по месту своего жительства, месту своего пребывания либо по месту нахождения исполнителя.

Также обращаем внимание потребителей, что Управление, как государственный орган,  осуществляет надзор в сфере жилищно-коммунальных услуг в рамках установленных полномочий — в части доведения до граждан полной и достоверной информации и правильности составления договора на оказание услуг.

В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ государственный жилищный надзор за соблюдением требований жилищного законодательства, в том числе требований к созданию и деятельности юридических лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, правил содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в городе Москве данным органом является Государственная жилищная инспекция г. Москвы, расположенная по адресу — 129090, г. Москва, проспект Мира, д. 19 (телефон (499) 763-18-56, телефон «Горячей линии»: (495) 681-77-80, 681-21-45, 681-20-54).

Азбука потребителя: Изучаем услуги ЖКХ. Урок 16: Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Занимаемся текущим ремонтом помещений в Москве и Московской области. Прайс 2021 «под ключ»: текущий от 1 800 руб/м2, капитальный от 3 500, отделка премиум класса от 7 000. Гарантия – от 3 лет, работаем с 2011 года.

Бесплатный расчёт сметы. Обращайтесь!

Перейти к прайс-листу.

Текущий ремонт – комплекс работ, нацеленный для устранения различных дефектов и неисправностей, восстановления работоспособности инженерного оборудования. Проводится для того, чтобы вернуть помещению его эксплуатационные характеристики. Также он подразумевает профилактические работы в отношении водопровода, канализации и т.д. с целью поддержания их в эксплуатационном состоянии.

Понятие текущего ремонта многоквартирного дома

Данный термин определяет комплекс мероприятий, посредством которых жилищные службы поддерживают дом в нормальном функциональном состоянии. Сюда входят работы, устраняющие неисправности, угрозу безопасности жильцов, поддерживающие помещения в состоянии, пригодном для комфортного проживания.

Муниципальные организации реализуют свои функции в следующих направлениях:

  • поддержание исправности состояния дома;
  • восстановление целой структуры каждого подъезда, целого фасада и прочих составляющих;
  • замена вышедших из строя элементов;
  • частичный ремонт коммуникаций, экстренная замены элементов инженерной структуры здания.

Как принимается решение о восстановлении многоквартирного дома

Службы в данном вопросе руководствуются определенными нормативными актами и технической документацией. Законы регулируют на федеральном уровне все основные параметры: исполнителя, сроки и источник финансирования работ. Восстановление и замена функционирующих элементов здания прописаны в Жилищном Кодексе РФ и в нескольких постановлениях Госстроя.

Перед тем, как решить, нуждается ли дом в текущем ремонте, проводятся определенные мероприятия:

  • плановый осмотр;
  • оценка техсостояния по всем пунктам;
  • определение степени износа коммуникаций;
  • факторы, влияющие на очередность предстоящих работ.

Плановые осмотры предусмотрены дважды в год: осенью, перед подачей отопления в квартиры, весной, когда отопительный сезон окончен.

Оценочные мероприятия проводятся специальной комиссией, которая формируется из нескольких собственников и технических специалистов управляющей компании.

По итогам обследования дома действующие лица составляют акт, который будет носить силу документа, на основании которого определена необходимость проведения работ.

Перечень мероприятий, входящих в текущий ремонт

Полный объем возможных действий перечислен в методическом пособии по содержанию и ремонту МКД. К ним можно отнести:

  • Покраска подъездных стен и потолков, а также фасада.
  • Исправление деформированных частей здания, восстановление прохудившегося фундамента, подвальной вентиляции.
  • Полное остекление подъездов, замена битых окон, ремонт оконных рам и т.п.
  • Герметизация стыков, устранение деформации фасада, трещин, сколов, восстановление целостной архитектуры здания.
  • Ремонт тамбура, входных дверей, включая регулярную смазку петель.
  • Усиление конструкции межквартирных перегородок, а также восстановление их целостности при необходимости.
  • Постоянный контроль нормального функционирования вентиляционной системы дома, мероприятия по ликвидации неисправностей.
  • Ремонт или замена элементов отопления, канализационной системы, водоснабжения, оборудования котельной или насосной станции.
  • Установка новых, ремонт старых почтовых ящиков в подъезде.
  • Замена лампочек и плафонов на лестничных площадках.
  • Ремонт полового покрытия на этажах.
  • Поддержание исправности содержимого электрощитовых, ремонт счетчиков и прочего оборудования.
  • Ремонт системы электроснабжения, а также кухонных электрических плит. Другие приборы УК чинить не обязаны.
  • Окрашивание металлических элементов отопительных приборов в подъездах.
  • Поддержание целостности козырьков каждого крыльца дома (для элементов из листового металла или мягкой кровли).
Читайте также:  Как построить навес для дров на даче своими руками

Какие мероприятия включены в текущий ремонт

Состав проводимых работ:

  • Перекрытия. Усиление, заделывание щелей и мест стыков, покраска, частичная замена испорченных участков.
  • Окна и двери. Смена и ремонт отдельных конструктивных элементов.
  • Межкомнатные перегородки. Усиление, замена, ремонт.
  • Лестницы, балконы. Ремонт, частичная замена.
  • Напольное покрытие. Ремонт или замена отдельных мест.
  • Печи, камины. Устранение неполадок.
  • Отделка помещений внутри. Восстановление и частичная замена.
  • Централизованное отопление. Ремонт, частичная замена составляющих (включая собственные котельные, которые расположены непосредственно в самом здании).
  • Водоснабжение и канализация. Восстановление работоспособности, замена отдельных элементов, ремонт (в том числе личных насосных станций, находящихся внутри здания).
  • Электрика. Установка, замена, ремонт электрооборудования, кроме электрических плит.
  • Вентиляция. Восстановление работоспособности при помощи прочистки, ремонта деталей или частичной замены.

Чем отличается текущий ремонт от капитального ремонта дома

В рамках капитального ремонта предпринимаются глобальные меры, основная цель которых – предотвратить износ строения и всех его систем (замена всей электропроводки, канализации, водопровода и т.д.).

Текущий же поддерживает все функции в должном состоянии, обеспечивая сохранность и эффективную работоспособность самого здания.

Технические работники ликвидируют небольшие неисправности, а также поломки среднего масштаба, исправляют или меняют целую секцию инженерной коммуникации.

Информация

Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется из соответствующего фонда, который жильцы пополняют ежемесячно, оплачивая квитанцию за ЖКУ. Иногда возможны дотационные государственные выплаты или крупные субсидии для бюджета региона, муниципального образования или района.

Текущие же манипуляции, восстанавливающие и поддерживающие должный уровень всех частей жилого здания, финансируются самими собственниками. Средства направляются из счетов управляющих компаний, которые поступают от жильцов непосредственно за ту или иную коммунальную услугу.

Для текущего ремонта установлена более частая периодичность (несколько раз в год), тогда как работы капитального характера проводятся раз в несколько лет. Регулярные работы продолжаются всего пару дней, максимум неделю, могут уложиться и в 3–5 часов.

Более серьезные меры требуют длительного участия, вплоть до нескольких месяцев.

Чем текущий ремонт отличается от капитального и косметического

Под капитальным ремонтом подразумевается проведение более серьезных работ. Например, полная замена инженерных сетей, перепланировка помещения (демонтаж перегородок, возведение новых стен и т.д.).

При текущем ремонте восстанавливается работоспособность определенных технических элементов помещения, устраняются видимые косметические дефекты, проводятся профилактические работы, чтобы оборудование и сети не пришли в негодность. При капремонте, в свою очередь, помещение обновляется, характеристики становятся приближены к тем, что были в начале эксплуатации.

https://www.youtube.com/watch?v=oMmDQ69eooE

При косметическом ремонте помещение улучшается с эстетической точки зрения. То есть он не направлен на восстановление работоспособности инженерного оборудования или сетей.

Косметический ремонт только улучшает внешний вид помещения.

В него входит демонтаж старой отделки и электромонтажного оборудования, монтаж осветительных приборов, выключателей и розеток (без проведения действий с электропроводкой), отделка.

В заключение хочется добавить, что текущий ремонт нужно проводить регулярно. Это позволит сохранить помещение в эстетичном виде и сохранить его эксплуатационные характеристики. Согласно Постановлению Госстроя РФ №70, он должен производиться с периодичностью 3-5 лет, а при необходимости (наличии поломок) и чаще.

Примеры работ

План текущего ремонта МКД

Все предстоящие мероприятия в обязательном порядке строго и четко планируются, составляется смета и порядок действий. Выбор работ в данном конкретном случае основывается на выявлении проблемных участков при осмотре дома, оценке износа элементов конструкции и инженерных коммуникаций.

Текущий ремонт показан в таких ситуациях:

  • аварийное состояние водопровода или системы отопления, электрических сетей и др., необходимость срочного восстановления данных элементов;
  • настало время профилактических мероприятий или косметического ремонта фасада, подъездов, придомовой территории и т.д.;
  • незначительные повреждения фасада, подъездных дверей, окон и пр.

Информация

Сначала оценщиком составляется перечень необходимых работ, далее на общем собрании жильцов он утверждается, корректируется. Переданный в УК список рассматривается на предмет определения сроков выполнения каждого из этапов.

Планирование текущего ремонта

Под текущим ремонтом инженерного оборудования зданий и сооружений понимают ремонт с целью восстановления его исправности (работоспособности), а также поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию инженерного оборудования с момента пуска систем в эксплуатацию или капитального ремонта до очередного капитального ремонта.

Текущий ремонт выполняется по пятилетним планам с определением заданий по годам и по годовым планам с распределением заданий по кварталам.

Периодичность текущего ремонта принимается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, их физического износа и местных условий.

Текущий ремонт подразделяется на профилактический, заранее планируемый, и непредвиденный (аварийный), выполняемый в срочном порядке.

Приемка законченного текущего ремонта жилых зданий осуществляется комиссией, в которую входят представители жилищно-эксплуатационной и ремонтно-строительной организаций, а также домового комитета, правления ЖСК и ТСЖ и т.д.

Приемка законченного текущего ремонта объектов коммунального и социально-культурного назначения производится комиссией в составе представителей эксплуатационной службы, ремонтно-строительной организации и соответствующего вышестоящего органа управления.

Организация текущего ремонта жилых зданий производится в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта определяется по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Для предварительных плановых расчетов допускается принимать укрупненные нормативы.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

При выполнении текущего ремонта производятся работы по ремонту ограждающих конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, полов, крыш, окон, дверей, перегородок), лестниц и балконов, печей и очагов, по восстановлению внутренней и наружной отделки, по ремонту инженерного оборудования. В текущий ремонт также входят работы по внешнему благоустройству.

Читать далее: Комплекс работ по содержанию и техническому обслуживанию зданий и сооружений Порядок приемки в эксплуатацию новых, капитально отремонтированных и модернизированных зданий Подготовка и анализ технической документации для капитального ремонта Порядок назначения здания на капитальный ремонт Оценка технического состояния конструктивных элементов здания и здания в целом Система планово-предупредительных ремонтов Зависимость износа инженерных систем и конструкций зданий от уровня их эксплуатации Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Капитальность зданий

  Аренда недвижимого имущества и применение онлайн-кассы

  1. Все отлично!

    — Сапткеев.П.Т · апр 9, 08:39 ·

Текущий ремонт многоквартирного дома

Грамотное проведение такого мероприятия гарантируют следующие обязательные ступени:

  1. Оценка технического состояния МКД специально сформированной комиссией.
  2. Утверждение плана действий, включая их очередность.
  3. Определение подрядчика путем тендера, он будет заниматься непосредственно заменой и восстановлением элементов здания и коммуникаций.
  4. Подписание договора с конкретными сроками, штрафами, разъяснением спорных моментов и решения нестандартных ситуаций.
  5. Исполнение подрядчиком предписанных работ.
  6. Приемка исправленных объектов. Участвуют в процессе и руководители УК, и представители жильцов дома. Иногда, для решения спорных моментов и независимой оценки результата, со стороны привлекают эксперта.
  7. Составление и подписание акта о выполнении работ.

Собственники квартир имеют право заявить о необходимости ремонта подъезда. Никаких дополнительных средств вносить для этого не нужно, если особо крупных долгов ни за кем из них не значится.

Они формируют список пожеланий для УК, находят подрядчика и поручают ему работы. Остальное обслуживание помещения общего пользования так же как раньше остается в ведении управляющей компании.

Контроль выполнения и качества работ по текущему ремонту многоквартирного дома

  • Как проконтролировать выполнение работ по текущему ремонту в доме?
  • Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья
  • 2015 год

Внимание! На момент публикации технология ещё не была апробирована.

Сразу надо сказать, что текущий ремонт и содержание общего имущества в МКД – совершенно разные вещи.

Текущий ремонт контролировать проще, поскольку он производится по отдельному плану, с указанием сроков, объемов и стоимости работ. Эта технология в основном освоена собственниками.

Кстати, это единственный вид уплаченных собственниками средств, которые они могут вернуть при разрыве отношений с УК.

  1. Предмет контроля
  2. Соблюдение параметров качества проведения конкретного вида работ по текущему ремонту в соответствии с планом.
  3. Нормативная документация, определяющая требования к проведению текущего ремонта
  4. Федерального уровня

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, утвердившее Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, утвердившее Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1 (Утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 № 191).

Муниципального уровня (на примере г. Перми)

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*